Annonce d’un Plan d’Investissement pour le Logement (PIL), présentation du projet de loi pour un Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR), Plan de Rénovation Energétique de l’Habitat (PREH), l’an I de la réglementation thermique 2012, ordonnances relatives au traitement du recours contentieux et au développement de la construction de logement … comme l’année précédente, l’année 2013 a été particulièrement riche pour les permis de construire.
L’année 2014 s’annonce toute aussi mouvementée : la loi ALUR devrait être adoptée, l’étude de faisabilité d’approvisionnement en énergie est élargie à certaines constructions de plus de 50 m², création d’un portail internet recensant l’ensemble des documents d’urbanisme, baisse des valeurs forfaitaires de la taxe d’aménagement …
Très concrètement, l’ensemble de ces mesures ne bouleversera pas directement les démarches et formalités d’urbanisme. Toutefois, il semble intéressant d’aborder ces nouvelles mesures afin de mieux cerner le nouveau contexte administratif qui se dégage.
Ce bilan est aussi l’occasion de revenir en détail sur le fonctionnement du permis de construire : en quoi un permis de construire est-il nécessaire, dans quels cas et pour quelles constructions, comment constituer un dossier, quelles sont les démarches …
Cette note aborde également les règles sanctionnées par le permis de construire : à quelles règles un projet doit-il obéir ? Qu’est-ce qu’un Plan Local d’Urbanisme et une Carte communale ? Quelles sont les règles d’ordre public ?
Téléchargez les formulaires de permis de construire :
CERFA 13406 : Permis de construire maison individuelle et/ou ses annexes | à déposer dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, sa modification (extension / agrandissement / surélévation) ou la construction d’une annexe à l’habitation (garage, piscine, véranda, abri de jardin) relevant du permis de construire
CERFA 13409 : Permis de construire / Permis d’aménager | concerne à la fois les constructions autres que les maisons individuelles (bâtiment agricole, logement collectif, Etablissement Recevant du Public) ainsi que les projets soumis à permis d’aménager (lotissement).
Ces deux formulaires font également office, s’il y a lieu, de permis de démolir.
Les nouveautés introduites en 2013
Quatre nouveautés principales sont à signaler pour l’année 2013 :
- La réglementation thermique 2012, qui prévoit l’établissement de nouvelles attestations à joindre au permis de construire ;
- La réforme du traitement des recours contentieux à l’encontre des autorisations de construire, qui vise à limiter les recours abusifs ;
- L’ordonnance relative au développement de la construction de logement, permettant d’offrir des dérogations à certaines règles d’urbanisme ;
- Le lancement du Plan de Rénovation Energétique de l’Habitat (PREH) et du guichet unique de la rénovation « J’éco Rénove, J’économise ».
La réglementation thermique 2012
Depuis le 1er janvier 2013, les constructions nouvelles à usage d’habitation ainsi que leurs parties nouvelles sont soumises à une nouvelle réglementation thermique, dite RT 2012.
Dans le cadre des formalités d’urbanisme, la principale innovation apportée par la RT 2012 concerne l’établissement obligatoire d’une attestation de prise en compte de la RT 2012 à transmettre en mairie au dépôt du permis de construire et à l’achèvement des travaux.
Il faut noter que l’attestation RT 2012 n’a pas à être transmise en mairie dès lors que le projet relève de la déclaration préalable de travaux.
Au cours de l’année 2013, le Conseil d’État, saisi d’un recours à l’encontre de l’arrêté portant l’approbation de la méthode de calcul TH-BCE (permettant d’assurer le calcul des coefficients prévus par la réglementation thermique) a soulevé un défaut de procédure.
Le Conseil d’État a estimé que l’arrêté aurait dû être signé conjointement par le ministre du Logement et par le ministre de l’Écologie. Ce problème de forme a depuis été corrigé.
Dans tous les cas, et contrairement à une idée erronée qui s’était rapidement répandue, la décision du Conseil d’État n’a jamais remis en cause l’application de la RT 2012, laissant au contraire un délai de 3 mois aux ministres concernés pour procéder à une nouvelle signature.
Le ministère de l’Écologie a par ailleurs diffusé un communiqué de presse pour lever toute ambiguïté à ce sujet.
Quelles sont les constructions soumises au respect de la RT 2012 ?
Notamment, sont concernés par la RT 2012 les bâtiments neufs à usage d’habitation et leurs parties nouvelles, comme les maisons individuelles ainsi que leurs extensions (agrandissement, surélévation).
Les locaux annexes à usage autre que l’habitation (abri de jardin, garage, remise), les bâtiments et parties de bâtiments ni chauffés ni refroidis ainsi que les ouvrages énumérés par l’arrêté du 26 octobre 2010 (dont les bâtiments agricoles et les piscines) sont dispensés du respect de la RT 2012.
La Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) confirme dans une publication qu’une extension d’une maison est soumise à l’ensemble des exigences de la RT 2012 dès lors que les surfaces nouvellement créées dépassent 150 m² ou 30 % de la SHON RT de la surface existante.
En revanche, lorsque la SHON RT est inférieure ou égale à 150 m² ou inférieure ou égale à 30% de SHON RT de la surface existante, alors l’extension est soumise au respect de quelques exigences de la réglementation thermique (celles de l’arrêté du 3 mai 2007). Elle fait alors l’objet d’une attestation dite « adaptée ».
Il faut insister sur le fait qu’une déclaration préalable portant sur une extension n’a pas à comporter d’attestation RT 2012, bien qu’elle reste soumise au respect des exigences de la réglementation thermique.
Retrouvez toutes les infos sur la réglementation thermique 2012 en consultant notre dossier spécial : Réglementation thermique 2012 (exemple d’attestations, exigences à respecter, solutions techniques, etc.)
Reforme des recours contre les permis de construire
L’ordonnance du 18 juillet 2013 entend accélérer le règlement des litiges en urbanisme et prévenir les recours malveillants.
À cet effet, les recours exercés à l’encontre d’un permis de construire sont désormais à la fois encadrés dans le temps et dans l’espace.
Ainsi, parmi les nouveautés introduites, le nouvel article L.600-1-2 du code de l’urbanisme dispose que l’opération contre laquelle un recours est mis en œuvre doit avoir un effet direct sur l’usage du bien du requérant. D’autre part, en application du nouvel article L.600-1-3 du code de l’urbanisme, l’intérêt pour agir s’apprécie à la date d’affichage du permis de construire en mairie.
Enfin, le nouvel article L.600-7 du code de l’urbanisme dispose que le bénéficiaire d’un permis de construire ayant fait l’objet d’un recours abusif peut demander au juge administratif de condamner le requérant à allouer des dommages et intérêts.
Les transactions financières en contrepartie du désistement du requérant font désormais l’objet d’un enregistrement fiscal.
Retrouvez toutes les infos sur les nouvelles conditions de recours contre les permis de construire : Recours permis de construire et lutte contre les recours malveillants.
Décret du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme : suppression de l’appel
Entre le 1er décembre 2013 et jusqu’au 1er décembre 2018, les tribunaux administratifs sont compétents en premier et en dernier ressort pour statuer sur les recours formés à l’encontre d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’un permis de démolir dans les communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
En pratique, il s’agit des communes visées par l’article 232 du code général des impôts au sein desquelles la taxe sur les logements vacants est applicable.
Ces communes sont énumérées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants.
Pour l’essentiel, l’objectif de ces nouvelles mesures est d’accélérer le traitement des procédures contentieuses exercées à l’encontre de logements collectifs.
Ordonnance du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements
En application de l’ordonnance du 3 octobre 2013, le nouvel article L.123-5-1 du code de l’urbanisme dispose qu’un permis de construire peut bénéficier de dérogations au Plan Local d’Urbanisme aux règles :
- Relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation, sous réserve d’une intégration harmonieuse au milieu urbain environnant ;
- Relatives à la densité et aux obligations en matière de création de stationnements pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, à la condition que la surélévation ait pour objet la création de logements ;
- Relatives à la densité et aux obligations en matière de création de stationnements pour autoriser la transformation d’un immeuble à usage d’habitation ;
- Relatives à la création de stationnements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public.
Ces dérogations peuvent être accordées par décision motivée dans les communes figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts (voir décret du 10 mai 2013) et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique répondant aux conditions prévues à l’article L.302-5 du code de la construction.
Le Plan de Rénovation Energétique de l’Habitat (PREH)
Entré dans sa phase opérationnelle depuis le 19 septembre 2013, le Plan de Rénovation Energétique de l’Habitat (PREH) comprend un ensemble de mesures visant à soutenir les travaux de rénovation énergétique des bâtiments existants.
À cet effet, le ministère du Logement a mis en place un guichet unique de la rénovation urbaine dont l’objectif est d’informer les ménages sur les aides financières auxquels ils peuvent prétendre.
Une prime exceptionnelle est par ailleurs proposée à certains ménages sous conditions de ressources.
Quelles sont les aides financières disponibles, leur montant, les conditions d’éligibilité, les démarches à effectuer … toutes les infos dans notre dossier consacré aux aides pour la rénovation énergétique.
Les nouveautés pour 2014
Parmi les principales nouveautés attendues en 2014, il est possible de retenir :
- L’élargissement du champ matériel de l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie, qui concerne désormais certains bâtiments de plus de 50 m² (contre 1 000 m²) ;
- La baisse des valeurs forfaitaires de la taxe d’aménagement ;
- La création d’un portail internet d’accès aux documents d’urbanisme, qui permettra aux administrés de s’informer sur les règles d’urbanisme applicables sur un terrain ;
- En principe, la publication de la loi pour un Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR) dans sa forme définitive.
Au sujet de la loi ALUR : pour l’essentiel, les mesures attendues ne concernent pas directement les formalités d’urbanisme individuel (permis de construire, déclaration préalable).
Toutefois, le contexte administratif et réglementaire devrait être largement modifié. La loi ALUR consacre en effet un titre entier relatif à la modernisation de l’urbanisme en vue d’assurer la transition écologique des territoires.
Étude de faisabilité des approvisionnements en énergie
À partir du 1er janvier 2014, certaines demandes de permis de construire portant sur une construction nouvelle dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m² devront être accompagnées d’une attestation certifiant la réalisation d’une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie.
La réalisation d’une telle étude était auparavant réservée aux bâtiments neufs de plus de 1 000 m² de surface de plancher.
Il faut souligner le fait que la réalisation de l’étude n’intervient pas systématiquement.
Ainsi, les bâtiments neufs obéissant à la réglementation thermique, comme les maisons individuelles ou accolées, ne sont pas concernés par cette étude.
Également, la réalisation de cette étude n’est pas rendue obligatoire lorsqu’un permis de construire porte sur une partie nouvelle de bâtiment (extension, surélévation, agrandissement).
Par ailleurs, les bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels qui ne demandent qu’une faible quantité d’énergie sont également dispensés de la réalisation de l’étude.
Enfin, les bâtiments ne développant pas de surface de plancher au sens du code de l’urbanisme, comme les espaces de stationnement ou les piscines, ne sont également pas assujettis à l’établissement de l’étude.
Essentiellement, l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie vise la construction d’Établissements Recevant du Public (ERP) non soumis à la réglementation thermique.
En savoir plus sur l’étude de faisabilité sur son champ d’application : étude de faisabilité et permis de construire.
Baisse des valeurs forfaitaires prises en compte dans le calcul de la taxe d’aménagement
Au 1er janvier 2014, en application de l’arrêté du 15 novembre 2013, les valeurs forfaitaires prises en compte dans le calcul de la taxe d’aménagement sont en baisse.
La baisse des valeurs forfaitaires s’explique par le recul de l’indice du coût de la construction.
Il s’agit toutefois d’une baisse relative :
- D’une part, la baisse des valeurs forfaitaires reste mesurée : – 1,66 % et – 1,72 % en Ile-de-France (724 € en 2013 contre 712 € en 2014 / 821 € en 2013 pour l’Ile-de-France contre 807 € en 2014)
- D’autre part, la baisse des valeurs forfaitaires ne se traduit pas forcément par une baisse de la taxe d’aménagement, dont les taux et les exonérations sont décidés au niveau local.
Par ailleurs, il faut rappeler que la taxe d’aménagement prend également en compte des valeurs forfaitaires propres aux équipements et installations dont la liste est dressée à l’article L.331-13 du code de l’urbanisme.
Ces valeurs forfaitaires n’ont pas évolué.
En savoir plus sur la baisse des valeurs forfaitaires et sur la fiscalité de l’urbanisme : baisse des valeurs forfaitaires en 2014 | calcul de la taxe d’aménagement
Nouvelle ordonnance pour 2014 : création d’un portail d’accès aux documents d’urbanisme
Le ministère du Logement prévoit au printemps 2014 la publication d’une nouvelle ordonnance portant sur la création d’un « géo-portail » de l’urbanisme.
Très concrètement, il s’agirait d’un portail internet permettant de consulter le règlement d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique applicables sur chaque parcelle.
Ce portail devrait être similaire à celui du site cadastre.gouv.fr, lequel permet de consulter le plan cadastral de chaque commune.
(la tâche à accomplir s’annonce particulièrement immense)
La loi Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR)
Garantie universelle des loyers, règles de déontologie des professions immobilières, amélioration des dispositifs relatifs au droit au logement opposable … la loi ALUR comprend pas moins de 84 articles dont l’objectif affiché est de « combattre la crise du logement ».
L’ensemble de ces mesures est regroupé en 4 titres, dont le dernier a pour objet de moderniser l’urbanisme.
Ces mesures ne concernent pas directement les démarches d’urbanisme individuel, cependant il faut relever certains éléments qui peuvent intéresser les candidats à la construction.
Ainsi, le projet de loi ambitionne de supprimer le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et la disposition fixant une taille minimale au terrain ouvrant droit à la construction dans les communes où ces règles sont appliquées.
Il faut aussi soulever que le projet de loi ALUR prévoit de clarifier le contenu du règlement des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) en modifiant son organisation autour de trois thèmes :
- Usage du sol et destination des constructions ;
- Caractéristiques architecturale, urbaine et écologique ;
- Equipement des zones.
Également, le projet de loi ALUR entend faire évoluer les Plans d’Occupations des Sols (POS) en Plans Locaux d’Urbanisme (PLU).
Par ailleurs, les communes couvertes par une carte communale seront compétentes en matière de délivrance d’autorisation de construire. Actuellement, les autorisations de construire sont délivrées dans ces communes par le préfet ou le maire au nom de l’État.
Une dernière innovation intéressante concernant les cartes communales : celles-ci devront intégrer en annexe la liste des servitudes d’utilité publique (SUP).
En marge : application d’un décret correctif au 1er avril 2014
Le décret du 27 février 2014, applicable au 1er avril 2014, apporte quelques mesures correctives aux autorisations de construire.
Aux termes de ce décret, les travaux de ravalement de façade peuvent désormais faire l’objet d’une dispense de formalités.
Néanmoins, la dispense de formalités n’est pas applicable aux bâtiments compris dans le périmètre d’un « secteur protégé » (champ de visibilité d’un monument historique, secteur sauvegardé, aire de mise en valeur du patrimoine, site inscrit, classé, en instance de classement, réserve naturelle et parc national). Par ailleurs, la dispense de formalités n’est également pas applicable dans les communes ayant instauré l’obligation de la déclaration préalable pour les travaux de ravalement. Dans la pratique, la dispense de formalités pour les travaux de ravalement devrait rester exceptionnelle.
Le décret apporte également des précisions supplémentaires sur la définition de l’emprise au sol, laquelle ne prend pas en compte les éléments de modénature (décor en façade, marquise) ainsi que les avancées de toiture qui ne sont pas maintenues au sol par des poteaux de soutien.
Le décret précise le régime applicable aux projets consistant à transformer un espace de stationnement clos et couvert en pièce à autre usage (par exemple, transformation d’un garage en chambre) pour lesquels une déclaration préalable est obligatoire.
Enfin, le décret introduit un régime spécifique aux fosses nécessaires à l’activité agricole. Ces ouvrages nécessitent une déclaration préalable à partir de 10 m² de superficie ou un permis de construire à partir de 100 m² de superficie.
Le permis de construire : qu’est-ce que c’est et comment ça marche ?
Le code de l’urbanisme détermine les conditions générales d’obtention du permis de construire ou de la déclaration préalable.
Il énonce en outre les conditions de dispense de formalité.
Champ d’application du permis de construire
Dans son article L.421-1, le code de l’urbanisme dispose que :
Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.
Un décret en Conseil d’État arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis.
L’article L.421-4 du code de l’urbanisme précise :
Un décret en Conseil d’État arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un permis et font l’objet d’une déclaration préalable.
Ce décret précise les cas où les clôtures sont également soumises à déclaration préalable.
Enfin, s’agissant des dispenses de formalités, l’article L.421-5 du code de l’urbanisme dispose :
Un décret en Conseil d’État arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, par dérogation aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4, sont dispensés de toute formalité au titre du présent code en raison :
a) De leur très faible importance ;
b) De la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l’usage auquel ils sont destinés ;
c) Du fait qu’ils nécessitent le secret pour des raisons de sûreté ;
d) Du fait que leur contrôle est exclusivement assuré par une autre autorisation ou une autre législation ;
e) De leur nature et de leur implantation en mer, sur le domaine public maritime immergé au-delà de la laisse de la basse mer.
Les autorisations d’urbanisme sont nécessaires dans toutes les communes de France et pour toute personne.
L’autorisation de construire est attachée au terrain : elle n’est pas délivrée en considération de la qualité de son demandeur (Conseil d’Etat, du 10 décembre 1965, 53773 60304, publié au recueil Lebon).
Qu’est-ce qu’une construction ?
Le L.421-1 du code de l’urbanisme n’apporte aucune précision sur la notion de construction.
Quelques éléments sont néanmoins apportés par le code lui-même et la jurisprudence.
Les articles R.420-1 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent les constructions qui, sans être des bâtiments, relèvent du régime des autorisations de construire.
C’est notamment le cas des piscines, clôtures, murs, châssis et serres et les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique ainsi que les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol.
La jurisprudence dégage essentiellement deux critères : la fixité et la durée d’installation.
Ainsi, les chapiteaux ou les structures gonflables consistent en des constructions (Conseil d’Etat, 2 / 6 SSR, du 24 juillet 1987, 70890, mentionné aux tables du recueil Lebon), au même titre que les ouvrages édifiés en sous-sol (Conseil d’Etat, 2 / 6 SSR, du 24 juillet 1987, 70890, mentionné aux tables du recueil Lebon), une pergola (Cour administrative d’appel de Nantes, 2ème Chambre, du 6 avril 2004, 02NT01016, inédit au recueil Lebon) ou encore une dalle cimentée (Conseil d’Etat, 1 SS, du 14 février 1986, 55025, inédit au recueil Lebon).
De façon générale, tout ouvrage constitué d’un assemblage de matériaux est susceptible d’être regardé comme étant une construction au regard de sa fixité et/ou de la durabilité de son installation, nécessitant en conséquence la délivrance d’une autorisation de construire.
Quand faut-il un permis de construire ?
Les opérations réglementées et les différents régimes juridiques applicables sont détaillés par le décret du 5 janvier 2007 pris pour application de l’ordonnance du 8 décembre 2005.
Il est, entre autre, tenu compte de l’importance du gabarit de la construction, évaluée en surface de plancher et en emprise au sol.
Le code de l’urbanisme opère la distinction entre les constructions nouvelles et les travaux sur construction existante.
Il convient de soulever qu’une construction nouvelle ou des travaux sur construction existante en dessous de l’un des « seuils » du permis de construire est en principe soumis à déclaration préalable.
Constructions nouvelles
Cas général
Relèvent du permis de construire les constructions dont l’emprise au sol ou la surface de plancher sont supérieures à 20 m².
Le permis de construire est également obligatoire pour les constructions nouvelles dont la surface de plancher ou l’emprise au sol sont supérieures à 5 mètres carrés et dont la hauteur est supérieure à 12 mètres au-dessus du sol.
Exemples : maison, garage, chalet, carport, annexes à l’habitation (abri de jardin, remise), etc.
Ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’électricité
À l’exception des éoliennes et des panneaux solaires au sol, les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique dont la tension est supérieure à soixante-trois mille volts nécessitent un permis de construire.
Piscines
Les piscines dont le bassin dispose d’une superficie supérieure à 100 m² sont soumises à permis de construire.
De même, les piscines dont le bassin est compris entre 10 m² et 100 m² et dont la couverture, fixe ou mobile, dépasse 1,80 m de hauteur nécessitent un permis de construire.
Châssis et serres
Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 4 mètres ou dont la surface au sol dépasse 2 000 m² relèvent du permis de construire.
Panneaux solaires au sol
Les panneaux solaires fixés au sol dont la puissance crête est supérieure à 250 kilowatts nécessitent un permis de construire, quelle que soit leur hauteur.
Travaux sur construction existante et changement de destination
Une construction est existante dès lors qu’elle dispose à la fois d’une existence physique (conservation de l’essentiel du gros œuvre) et légale (ayant fait l’objet d’une autorisation de construire, édifiée conformément à l’autorisation de construire).
Autrement, la demande d’autorisation de construire doit porter sur l’ensemble de la construction.
Les travaux sur construction existante sont ceux qui sont entrepris en appui d’un ouvrage ou qui forment un ensemble indissociable de celui-ci.
Cas général
Comme pour les constructions nouvelles, les travaux entrepris sur un ouvrage existant relèvent du permis de construire lorsque l’emprise au sol ou la surface de plancher sont supérieures à 20 m², à l’exception des travaux entrepris sur un bâtiment situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un document d’urbanisme et n’ayant pas pour effet de déclencher le recours obligatoire à un architecte.
Extension / agrandissement / surélévation en zone urbaine
Les travaux entrepris sur une construction existante située dans une zone urbaine d’une commune dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu relèvent du permis de construire lorsque l’emprise au sol ou la surface de plancher à créer sont supérieures à 40 m².
Il faut insister sur le fait que la majoration du seuil du permis de construire n’est ouverte qu’aux seuls travaux sur construction existante (les constructions nouvelles sont donc exclues) et qu’aux seuls terrains compris dans une zone urbaine d’une commune dotée d’un document d’urbanisme.
Ainsi, les extensions / agrandissements / surélévations entreprises sur les bâtiments situés en dehors d’une zone urbaine ou dans une commune dépourvue de tout document d’urbanisme (comme celles sous carte communale) ne peuvent pas bénéficier de la majoration du permis de construire.
- Par ailleurs, dans le cadre d’un bâtiment à usage d’habitation :
Les extensions / agrandissements / surélévations de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol relèvent systématiquement du permis de construire si elles ont pour effet de porter la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher du bâtiment à plus de 170 m² du bâtiment après travaux. Le recours à un architecte devient par ailleurs obligatoire.
Changement de destination et modification en façade ou des structures porteuses
Les changements de destination s’accompagnant d’une modification en façade d’un bâtiment ou de ses structures porteuses nécessitent un permis de construire.
Un changement de destination consiste, pour une construction, à passer de l’une vers l’autre des catégories définies par l’article R.123-9 du code de l’urbanisme :
- Habitation ;
- Hébergement hôtelier ;
- Bureaux ;
- Commerces ;
- Artisanat ;
- Industrie ;
- Exploitation agricole ou forestière ;
- Entrepôt ;
- Service public ou d’intérêt collectif.
Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Les changements de destination sans modification en façade ni des structures porteuses relèvent de la déclaration préalable.
Les travaux effectués dans le cadre d’une Opération de Restauration Immobilière (ORI)
Les travaux nécessaires à la réalisation d’une Opération de Restauration Immobilière (ORI) nécessitent un permis de construire.
Les ORI sont des opérations d’aménagement engagées à l’initiative des collectivités publiques en vue de restaurer des habitations fortement dégradées.
Monuments inscrits ou bâtiment d’intérêt patrimonial
Dans les secteurs sauvegardés, les travaux entrepris à l’intérieur des immeubles ou sur un élément identifié par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) en raison de son intérêt patrimonial relèvent du permis de construire.
Également, les travaux effectués sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques nécessitent un permis de construire.
Contenu du permis de construire
Formellement, un permis de construire consiste en un dossier comprenant :
- Le formulaire CERFA de permis de construire ;
- Les pièces à joindre obligatoirement ;
- Les pièces complémentaires – à fournir s’il y a lieu au regard de la nature du projet et/ou de la situation juridique du terrain.
Formulaire de permis de construire
Il est mis à disposition deux formulaires CERFA de permis de construire :
1. Le permis de construire maison individuelle ou ses annexes – à déposer pour la construction d’un bâtiment individuel à usage d’habitation et/ou dans le cadre de la construction d’une annexe (piscine, abri de jardin, véranda) ou encore d’une extension, surélévation, création de niveaux supplémentaires.
2. Le permis de construire / permis d’aménager – à déposer dans le cadre de la construction d’une maison accolée, un logement collectif, un bâtiment agricole ou un Établissement Recevant du Public (ERP).
Les formulaires CERFA à télécharger en PDF contiennent également un formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, à renseigner obligatoirement.
Les informations qui y sont délivrées permettent à l’autorité compétente de procéder au calcul de la taxe d’aménagement.
Retrouvez toutes les informations pour remplir correctement le formulaire de permis de construire : Remplir le formulaire de permis de construire.
Les pièces à joindre obligatoirement
Ci-dessous les pièces à joindre obligatoirement (articles R.431-5 à R.431-12 du code de l’urbanisme) :
- PC1 Plan de situation
- PC2 Plan de masse des constructions à créer
- PC3 Plan en coupe du terrain et de la construction
- PC4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet
- PC5 Plan des façades et des toitures
- PC6 Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement
- PC7 / PC8. Photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain.
Retrouvez toutes les infos pour élaborer les pièces à joindre : Faire les pièces à joindre
Projet architectural et recours obligatoire à un architecte :
À l’exception du plan de situation, les pièces évoquées précédemment appartient au « projet architectural » (anciennement volet paysager).
Le code de l’urbanisme montre que le projet architectural est en principe réalisé par un architecte (article R.431-1 du code de l’urbanisme).
Toutefois, son recours est rendu obligatoire que lorsque la demande de permis de construire est déposée (article R.431-2 du code de l’urbanisme) :
- Par une autre personne qu’une personne physique ou une Exploitation Agricole à Responsabilité Limitée (EARL) unipersonnelle ;
- Ou, dans tous les cas, lorsque la demande porte sur un bâtiment à usage d’habitation dont la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher excèdent 170 m².
- Son recours est également obligatoire :
- Pour les constructions à usage agricole dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépassent 800 m²
- Les serres de production dont le pied-droit a une hauteur supérieure à 4 mètres ;
- Les serres de production dont le pied-droit est inférieur ou égal à 4 m et dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépassent 2 000 m²
Plus d’informations : Pour quelle surface faut-il un architecte ?
Les pièces complémentaires
Selon la nature du projet et la situation juridique du terrain, il peut être obligatoire de transmettre des pièces complémentaires à la demande (articles R.431-13 à R.431-33 du code de l’urbanisme).
Parmi l’ensemble de ces pièces complémentaires (plus d’une trentaine), les plus fréquentes dans le cadre d’un projet porté par un particulier sont :
- L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique : à transmettre lorsque le projet est soumis au respect de la RT 2012 (bâtiment d’habitation et parties nouvelles à usage d’habitation)
- L’attestation de conformité : à joindre lors de la réalisation ou de la réhabilitation d’une installation d’assainissement non collectif
- L’attestation de l’architecte ou de l’expert certifiant la réalisation d’une étude de sol : à joindre s’il y a lieu lorsque le terrain est compris dans un plan de prévention des risques.
Démarches administratives
La demande de permis de construire fait l’objet d’une instruction (= un examen) dont l’objet est de vérifier la conformité du projet au regard des règles de droit des sols en vigueur à la date de la décision prise par l’autorité compétente.
Dépôt du permis de construire
Le dossier doit être déposé auprès de la mairie de la commune d’implantation du projet, qui fait office de guichet unique (art. R.423-1 du code de l’urbanisme).
Lorsqu’elle n’instruit pas elle-même les demandes d’autorisation de construire, alors la mairie adresse le dossier auprès du service instructeur compétent.
Le permis de construire se dépose en 4 dossiers complets plus 5 exemplaires supplémentaires des plans de situation, de masse et en coupe.
Selon la localisation du terrain, il convient de transmettre (article R.423-2 du code de l’urbanisme) :
- 1 dossier supplémentaire si le terrain est compris dans un secteur sauvegardé ;
- 1 dossier supplémentaire si le terrain est compris dans un site classé, inscrit ou une réserve naturelle,
- 2 dossiers supplémentaires si le terrain est compris au cœur d’un parc national.
Délai d’examen
Le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire est de deux mois, ou trois mois lorsqu’il porte sur un bâtiment autre qu’une maison individuelle et/ou ses annexes.
Le délai de droit commun peut être majoré selon la situation juridique du terrain afin de tenir compte du délai de consultation des services intéressés.
Notamment, le délai de droit commun est majoré d’un mois supplémentaire lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.
Le demandeur est tenu informé de la modification du délai d’instruction avant la fin du 1er mois qui suit le dépôt ou la réception de la demande.
Plus d’informations : Les délais du permis de construire.
Qu’est-ce qu’un permis tacite ?
Dans certaines conditions, le silence gardé par l’administration à l’expiration du délai légal d’instruction vaut pour accord tacite.
Toutefois, le permis de construire, s’il est illégal, est susceptible de faire l’objet d’un retrait dans un délai de trois mois à compter de la naissance de l’accord tacite.
Effets de l’obtention d’un permis de construire
L’obtention d’un permis de construire montre que le projet est réputé conforme aux règles d’occupation des sols.
Son bénéficiaire est alors en droit d’entreprendre ses travaux dès la réception de l’arrêté accordant le permis de construire conformément aux informations délivrées dans ce dernier et le cas échéant, conformément aux prescriptions qui ont pu être apportées.
Taxe d’aménagement
La délivrance d’un permis de construire constitue le fait générateur de la taxe d’aménagement, calculée en raison de la surface taxable et/ou selon le nombre d’équipements et d’installations tel qu’énuméré par le code de l’urbanisme.
Validité du permis de construire
Le permis de construire est périmé lorsque les travaux n’ont pas été entamés sous un délai de deux ans à compter de sa délivrance, ou lorsque les travaux ont été interrompus pendant une période continue supérieure à 1 an.
Après l’obtention du permis de construire
Affichage
Un panneau d’affichage doit être installé par les soins du bénéficiaire de l’autorisation de construire sur le terrain dès la réception de la notification d’accord et pendant toute la durée du chantier.
L’installation du panneau d’affichage marque le début du délai de recours des tiers, qui est de deux mois.
Panneau d’affichage : contenu et aspect formel
Le panneau d’affichage doit être de la voie publique, de forme rectangulaire pour une superficie supérieure à 80 centimètres. Il indique les éléments suivants :
- Nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire,
- Date et numéro de l’autorisation de construire,
- Nature du projet
- Superficie du terrain
- L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il doit en outre intégrer la mention suivante :
« Droit de recours :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »
Enfin, selon la nature du projet, il indique également :
a) Si le projet prévoit des constructions : la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
b) Si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus ;
c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
d) Si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
Déclaration d’Ouverture du Chantier (DOC)
À l’ouverture du chantier, il convient d’adresser en mairie une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires.
L’administration dispose d’un droit de visite et de communication tout au long de la durée du chantier (article L.461-1 du code de l’urbanisme). Ce droit s’étend jusque trois ans après l’achèvement des travaux.
Déclaration Attestation l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)
À l’achèvement des travaux, il convient d’adresser en mairie la déclaration attestation l’achèvement et la conformité des travaux en trois exemplaires. S’il y’a lieu, la DAACT est accompagnée de l’attestation certifiant que le bâtiment respecte la réglementation thermique.
L’administration peut procéder un contrôle dans les 3 mois à compter de la date de réception en mairie de la DAACT (ou 5 mois en cas de récolement obligatoire : monument inscrit, immeuble de grande hauteur, constructions dans un parc national ou terrain compris dans un plan de prévention des risques).
Passé ce délai, l’administration ne peut plus émettre de contestation.
Les règles sanctionnées par le permis de construire : à quelles règles un permis de construire doit obéir ?
L’article L.421-6 du code de l’urbanisme énonce le principe suivant :
Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.
Les dispositions législatives et réglementaires correspondent :
- Au document d’urbanisme, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans les communes qui en sont dotées ou le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) – ainsi que les règles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme (RNU)
- Au Règlement National d’Urbanisme (RNU) dans les communes comprises sous une carte communale ou dépourvue de tout document d’urbanisme.
Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP) ne sont pas abordées ci-dessous.
L’annexe de l’article R.126-1 du code de l’urbanisme énumère l’ensemble des servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol.
Il en existe pas moins d’une soixantaine, dont celles relatives aux servitudes d’alignement, plans de préventions des risques ou encore aux aires de mise en valeur du patrimoine.
Les SUP annexées au Plan Local d’Urbanisme (PLU) sont opposables aux demandes d’autorisation de construire.
Les règles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme (RNU)
Les règles d’ordre public du RNU sont codifiés aux articles R.111-2, R.111-4, R.111-5 et R.111-21 du code de l’urbanisme (article R.111-1 du code de l’urbanisme).
À l’exception des règles relatives à l’aspect extérieur, lesquelles ne sont pas applicables à l’intérieur du périmètre d’un PSMV, les règles d’ordre public sont opposables à tous les permis de construire déposés sur l’ensemble du territoire, y compris dans les communes dotées d’un PLU (Conseil d’Etat, 6 / 2 SSR, du 28 novembre 1986, 38276, inédit au recueil Lebon).
Règles de sécurité et de salubrité
L’article R.111-2 du code de l’urbanisme offre la possibilité au service en charge de la délivrance d’une autorisation de construire de refuser un projet ou d’y apporter des prescriptions s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.
Protection du patrimoine archéologique
L’article R.111-4 du code de l’urbanisme permet de refuser une demande d’autorisation de construire s’il est de nature à porter atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques.
Protection de l’environnement
L’article R.111-15 du code de l’urbanisme dispose qu’un projet peut être refusé s’il est de nature à constituer une atteinte à l’environnement.
Aspect extérieur des constructions
L’article R.111-21 du code de l’urbanisme dispose qu’un projet peut être refusé s’il est de nature à porter atteinte aux paysages avoisinants en raison de son aspect extérieur. Il faut rappeler que cette disposition n’est pas applicable dans les secteurs compris dans le périmètre d’un PSMV.
Document d’urbanisme : le cas du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Le PLU est un document d’urbanisme dont l’un des enjeux est de définir les modalités d’occupation des sols au sein du territoire communal ou intercommunal en fonction d’un zonage géographique : zone agricole, zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle.
Il comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement, des annexes et un ensemble de documents graphiques (dont le plan de zonage du territoire concerné).
L’élaboration du PLU relève de la compétence communale ou intercommunale.
Ordinairement, le règlement du PLU s’organise de la manière suivante (article R.123-9 du code de l’urbanisme) :
- Occupations interdites et autorisées sous conditions ;
- Accès et voirie / desserte par les réseaux ;
- Caractéristiques des terrains ;
- Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques / par rapport aux limites séparatives / par rapport aux autres sur une même propriété ;
- Emprise au sol ;
- Hauteur maximale des constructions ;
- Aspect extérieur ;
- Stationnement ;
- Plantations, espaces boisés classés ;
- Coefficient d’Occupation au Sol (COS).
Le règlement du PLU ainsi que ses documents graphiques sont opposables aux demandes de permis de construire (article L.123-5 du code de l’urbanisme).
Concrètement, la décision prise sur la demande de permis de construire est essentiellement motivée sur le fondement des règles du PLU :
- Un permis de construire fait l’objet d’un accord (ou de prescriptions) s’il démontre que le projet est conforme aux règles établies par le PLU ;
- A l’inverse, un permis de construire fait l’objet d’un refus s’il démontre que le projet est contraire aux règles établies par le PLU.
Le règlement du PLU ne peut pas imposer des formalités non prévues par le code de l’urbanisme (Conseil d’Etat, 7 /10 SSR, du 26 avril 1993, 121413, mentionné aux tables du recueil Lebon).
Document d’urbanisme : le cas du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Le PSMV est un document d’urbanisme, opposable aux autorisations de construire, qui peut être créé dans les communes ou parties de commune comprises dans un secteur sauvegardé (article L.313-1 I du code de l’urbanisme). Le PSMV tient lieu de document d’urbanisme et se substitue au PLU éventuellement applicable.
Le contenu du PSMV est beaucoup plus détaillé que celui du PLU, notamment en ce qui concerne les règles d’aspect extérieur applicables aux constructions.
L’Architecte des Bâtiments de France doit par ailleurs formuler un avis sur les demandes d’autorisation de construire qui sont déposées au sein de ce secteur (article R.313-17 du code de l’urbanisme).
Qui élabore les documents d’urbanisme ?
Les documents d’urbanisme sont élaborés à l’initiative des collectivités locales (mairie, établissement public de coopération intercommunale).
De manière très concrète, la rédaction du document d’urbanisme est très généralement confiée à des bureaux d’études privés, aux agences d’urbanisme ou parfois aux cabinets de géomètre ou d’architecture.
L’élaboration du document d’urbanisme associe à la fois l’autorité municipale ou intercommunale, les chambres consulaires, la préfecture dans le cadre du porter à connaissance, les directions départementales du territoire … en concertation avec les habitants du territoire concerné, lesquels peuvent participer aux enquêtes publiques (article L.123-10 du code de l’urbanisme).
Carte communale et Règlement National d’Urbanisme (RNU)
Le RNU s’applique en l’absence de réglementation locale et dans les communes dotées d’une carte communale.
Afin de tenir compte de la variété des situations possibles, le RNU laisse à l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations de construire un large pouvoir d’appréciation.
En plus des règles d’ordre public applicables à l’ensemble du territoire (à l’exception du R.111-21 en secteur sauvegardé), le RNU encadre, entre autres :
- L’accès des constructions (R.111-5 du code de l’urbanisme) : l’accès au terrain ne doit pas présenter un risque pour la sécurité ;
- Le stationnement (R.111-6 du code de l’urbanisme) : il peut être imposé la réalisation d’emplacement de stationnement à l’occasion du projet
- L’emplacement des constructions (R.111-16 et suivants) : notamment, les constructions peuvent être implantées en limite parcellaire ou à un retrait équivalent à la moitié de la hauteur du bâtiment sans que ce retrait ne puisse être inférieur à 3 mètres.
Qu’est-ce qu’une carte communale ?
Les cartes communales sont en règle générale appliquées dans les communes dont la pression foncière ne justifie pas l’élaboration d’un document d’urbanisme.
Elles fixent les modalités d’application du RNU et elles peuvent délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées ou interdites. Dans les secteurs inconstructibles, peuvent toutefois être acceptés les travaux sur construction existante, leur extension limitée et les changements de destination.
Les cartes communales ne comportent pas de règlement spécifique : elles se composent uniquement d’un rapport de présentation et de documents graphiques. Le projet de loi ALUR prévoit que les servitudes d’utilité publique seront annexées aux cartes communales.
Les règles du RNU sont opposables lors de la délivrance des autorisations, sur le fondement des documents graphiques et du RNU (article R.124-3 du code de l’urbanisme).
Cas particulier du lotissement
L’article L.442-9 du code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement deviennent caques à l’expiration d’un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir dès lors que le lotissement est compris dans une commune dotée d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
Quelques règles non sanctionnées
Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.
Par exemple, il n’a pas pour objet de sanctionner la légalité d’un projet de construction au regard des servitudes issues du code civil (servitudes de vue, mitoyenneté). Ou encore, il n’a pas pour effet de se substituer à un accord en assemblée générale des copropriétaires rendu obligatoire par la loi du 10 juillet 1965.
Retrouvez plus d’informations : servitudes du code civil | permis de construire en copropriété
Pourquoi un permis de construire ne sanctionne-t-il pas les règles de droit privé ?
Un permis de construire ne peut pas avoir pour effet de sanctionner des règles en dehors de celles établies par le code de l’urbanisme en raison du principe d’indépendance des législations.
Le principe d’indépendance des législations offre un délai d’instruction plus court et garantit une certaine neutralité de la procédure, bien qu’il ait tendance à alourdir les démarches administratives.
Les pétitionnaires peuvent en effet avoir à obtenir deux autorisations au titre de deux législations indépendantes (ex. déclaration préalable au titre du code de l’urbanisme pour un ravalement de façade et autorisation d’occuper temporairement le domaine public au titre du code général des collectivités territoriales pour poser des échafaudages).
Le code de l’urbanisme peut toutefois prévoir dans certains cas qu’un permis de construire puisse valoir pour autorisation prévue par une autre législation (articles R.425-1 à R.425-15 du code de l’urbanisme).
En parallèle, l’obtention du permis de construire peut être subordonnée à un accord prévu par une autre législation (articles R.425-16 à R.425-22-1 du code de l’urbanisme).
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