La procédure d’instruction des permis de construire ou des déclarations préalables obéit à la même logique : le demandeur doit apporter des éléments grâces auxquels il prouvera que son projet ne porte pas atteinte au règlement d’urbanisme applicable à son terrain d’accueil.
Ces preuves sont exposées par le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable : les pièces à joindre (plans, pièces écrites) et le formulaire. Ce sont ces éléments qui seront examinés par un agent public : l’instructeur.
Notez bien que la procédure d’instruction est strictement encadrée par la loi. De plus, elle subit un contrôle hiérarchique d’une part, et institutionnel d’autre part. Dès lors, l’instructeur ne saurait émettre un avis subjectif sur votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable.
La procédure d’instruction repose sur trois phases :
- La préinstruction ;
- L’instruction ;
- La post-instruction.
Une première phase : la préinstruction
On entend par préinstruction la phase d’examen global du dossier dès sa réception par l’instructeur. Il évaluera, très largement, si la demande est recevable en l’état. Lorsqu’elle n’est pas recevable, la demande est laissée en suspens jusqu’à la réception des nouvelles pièces ou d’un nouveau dossier.
1) Analyse sommaire du projet
L’instructeur notera le type de travaux ou de construction projeté et sa zone d’implantation. Dans la pratique, un instructeur expérimenté peut d’ores et déjà savoir si le projet est acceptable ou non.
2) Contrôle de complétude du dossier
Dans un second temps, l’instructeur analysera si le dossier en lui-même est complet : le nombre d’exemplaires est-il suffisant, intègre t’il l’ensemble des pièces demandées selon les travaux, celles-ci sont-elles exploitables, etc. C’est souvent ce moment qui détermine lorsque le demandeur doit recevoir une notification de pièces complémentaires ou manquantes. Vous pouvez consulter la page « les démarches à entreprendre » pour éviter de tomber dans ce piège.
3) Analyse sommaire du formulaire
L’instructeur examinera :
- La date de dépôt du dossier en mairie, qui marque le début du délai légal d’instruction ;
- Le nom du demandeur ;
- L’adresse du terrain d’accueil, qui permet d’identifier précisément les règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
L’analyse du formulaire marque la transition entre la préinstruction et l’instruction proprement dite.
LA phase cruciale : l’instruction
À chaque secteur de votre commune correspondent telles ou telles règles d’urbanisme qui lui sont applicables. Ces règles sont détaillées par le règlement d’urbanisme. Il peut s’agir :
- soit de la carte communale (qui s’applique d’ordinaire dans les communes rurales) ;
- ou du Plan Local d’Urbanisme.
Dans les deux cas, le principe de l’instruction reste globalement la même : elle se fonde sur la comparaison entre votre dossier et les règles d’urbanisme.prospect droit urbanisme
1. Règles de droit privé
Documents analysés : formulaire, titre habilitant à construire
Sans rentrer dans les détails, il faut savoir que l’on sépare le droit français en deux branches :
- Le droit privé ;
- Et le droit public.
Le code de l’urbanisme demeure rattaché au droit public. Ainsi, retenez que toute autorisation d’urbanisme est délivrée en méconnaissance délibérée du droit privé.
Pour autant, l’instructeur sait rester pragmatique quand il le faut. De cette manière, il contrôlera si le demandeur est bien le propriétaire du terrain.
2. Règles de prospect
Documents analysés : plan de masse, plan en coupe
En architecture, le prospect correspond aux distances entre les bâtiments mesurées selon leur hauteur et leurs dimensions.
C’est au regard des règles de prospect que l’instructeur déterminera le respect des distances entre :
- Les bâtiments déjà existants ;
- La voie publique ;
- Les emprises publiques ;
- Et les limites séparatives.
Il peut aussi évaluer la compatibilité de votre projet avec les servitudes administratives, et s’il est conforme aux hauteurs maximales autorisées.
3. Règles d’assainissement, de salubrité et de sécurité
Documents analysés : plan en coupe, plan de masse, plan de situation
Selon les travaux, le projet doit obéir à des normes définies par les codes de la santé publique et de l’environnement. Par exemple, votre terrain doit pouvoir intégrer un dispositif d’assainissement.
Dans tous les cas, le projet ne doit pas constituer une atteinte majeure pour la sécurité, la salubrité ou l’environnement. Souvent, ce sont les services extérieurs consultés qui déterminent si votre demande est conforme à ses règles.
4. Règles d’accessibilité et de stationnement (desserte, réseaux)
Documents analysés : plan de masse, plan en coupe, plan de situation
L’instructeur contrôlera si le terrain est aisément accessible par les véhicules, en particulier les véhicules de secours. Il analysera aussi si les places de stationnement sont en nombre suffisant.
De plus, en miroir avec les règles de salubrité, l’instructeur s’assurera que le projet est ou peut être raccordé aux réseaux (électricité, gaz, écoulement des eaux) lorsque la nature de votre demande l’exige.
5. Règles de qualité paysagère
Documents analysés : plan des façades et des toitures, photographies en environnement lointain et proche, notice descriptive, document graphique, représentation de l’aspect extérieur
Toujours au regard du règlement d’urbanisme, ou des services extérieurs, l’instructeur s’assurera que le projet ne porte pas atteinte à la qualité architecturale du site.
6. Règles relatives à la densité d’occupation des surfaces bâties
Documents analysés : formulaire, plan de masse
L’instructeur s’assurera de la conformité de votre demande avec :
La consultation des services extérieurs
La consultation des services extérieurs fait partie intégrante de la procédure d’instruction. Dans certains cas, la consultation de ces services est obligatoire. Leur avis est bien souvent déterminant quant à la suite à donner à votre dossier.
C’est notamment le cas du Service Départemental de l’Architecture (SDAP), qui peut remettre un avis sur votre projet par l’intermédiaire de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Si l’avis de l’ABF est négatif, alors le projet sera refusé, ou soumis à prescription.
L’instructeur peut aussi recourir à diverses consultations extérieures : DRIRE, DIREN, DDASS, etc. Quasiment toutes les institutions d’État qui ont un rapport de près ou de loin avec votre projet sont susceptibles d’être associé à la procédure.
Pour l’instructeur, la difficulté sera de consulter les services adéquats sans risquer de dépasser le délai légal d’instruction.
Calcul des taxes d’urbanisme applicables
En fin d’instruction, lorsque le projet est accordé, l’instructeur opérera le calcul des taxes d’urbanisme applicables dans votre commune :
- La Taxe Départemental des Espaces Naturels Sensibles (TDENS) ;
- La Taxe Local d’Equipement (TLE) ;
- La Taxe Départementale des Conseils d’Architecture d’Urbanisme et l’Environnement (TDCAUE) ;
- La redevance d’archéologie préventive ;
- Le dépassement de COS ou du Plafond Légal de Densité (PLD).
La post-instruction
La procédure ne s’arrête pas à la production de l’arrêt d’accord ou de refus de votre projet. Au contraire, à charge pour le service instructeur de s’assurer du respect de cet arrêt par le demandeur, par exemple en effectuant un contrôle sur le terrain.
Nos conseils pour optimiser vos chances de réussir votre demande
droit urbanismeRetenez bien que l’instructeur est soumis à une pression constante par le biais du délai légal d’instruction. Aussi, l’instruction peut s’interrompre dès la phase de préinstruction.
De la sorte, pour accroitre vos chances de recevoir un accord, vous pouvez suivre les conseils suivants :
- Assurez-vous que le projet est autorisé sur votre terrain ;
- Faites le nécessaire pour produire la totalité des pièces qui sont demandées, et d’en fournir le nombre d’exemplaires requis ;
- Ne négligez pas la mise en forme de votre dossier (utilisez des couleurs plutôt que des photocopies noir et blanc, distinguez bien le formulaire des plans à joindre, identifiez les plans) ;
- Rrelisez bien votre formulaire pour éviter les risques d’erreurs d’inattention ;
soignez le plan de masse, qui constitue la pierre angulaire de votre demande.
L’objectif est d’obtenir un a priori favorable permettant de franchir le cap de la préinstruction. Cette étape franchie, vous aurez clairement beaucoup plus de chances de finir par recevoir un accord.
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