Note 1 :
Ce présent article concerne tout particulièrement les projets pour lesquels la « DP11 notice des matériaux » ou « PC 4 notice décrivant le terrain et présentant le projet » n’est pas exigée.
Dans tous les cas, vous trouverez dans cet article des informations pratiques et concrètes sur les attentes du service instructeur quant aux informations que doit comporter la demande d’autorisation de construire.
Note 2 :
II existe un petit problème pratique, largement accentué avec le regrettable formulaire simplifié de déclaration préalable : le manque de place ( !).
Outre écrire en lettres minuscules, il est toujours possible de reporter le cadre « courte description » sur papier libre. Il suffit d’inscrire « courte description » en entête et de reporter le numéro du cadre, à savoir : 3.1 pour le formulaire simplifié de déclaration préalable, 5.1 pour le formulaire de droit commun de déclaration préalable, 4.2 pour le permis de construire et 5.2 pour le formulaire permis de construire/permis d’aménager.
Nature du projet
Note : dans un souci de cohérence, ce paragraphe traite au préalable des cases à cocher situées juste au-dessus du cadre « courte description », afin de rappeler certains fondamentaux concernant la logique des autorisations d’urbanisme.
Construction nouvelle ou travaux sur construction existante ? Permis de construire comme déclaration préalable, il est nécessaire de préciser les modalités d’exécution des travaux
Le permis de construire comme la déclaration préalable permet de déclarer auprès de l’administration une construction nouvelle ou des travaux sur construction existante.
Il convient alors à cet effet de cocher la case correspondante.
Les constructions nouvelles sont isolées des autres bâtiments existants sur le terrain.
Les travaux sur construction existante s’effectuent au contact d’un ouvrage déjà bâti sur le terrain.
Une construction nouvelle correspond aux ouvrages isolés des autres sur le terrain d’accueil du projet. Par exemple, un abri de jardin consiste en une construction nouvelle. Ou encore, un garage isolé correspond également à une construction nouvelle.
Les travaux sur construction existante consistent globalement à tous les travaux entrepris sur un ouvrage déjà existant, comme la création d’une extension, un aménagement de combles ou encore la modification de l’aspect extérieur (ravalement, pose d’une fenêtre, etc.).
Cas particulier du formulaire simplifié de déclaration préalable
Le formulaire simplifié de déclaration préalable est-il justement trop « simple » ?
Le formulaire simplifié de déclaration préalable distingue également les constructions nouvelles des travaux sur construction existante. Il permet en outre de cocher directement la case correspondante au projet qui fait l’objet de la demande : abri de jardin, piscine, garage, véranda, clôture.
Il faut toutefois revenir sur deux éléments :
1. D’une part, la présence d’une ligne « autre ». Cette ligne permet au déclarant de préciser le type de projet prévu s’il ne correspond pas aux cas exposés par le formulaire.
Cette ligne « autre » peut notamment servir à déclarer l’installation d’une éolienne, d’un pylône, d’un clapier/poulailler, ou encore d’une terrasse. Dans le doute sur la nature du projet, il ne faut pas hésiter à utiliser cette ligne.
2. D’autre part, un peu en marge, les « garages » et « vérandas » sont assimilés à des constructions nouvelles (sic). Plus précisément, en des « nouvelles constructions » (les concepteurs du formulaire se sont peut-être aperçus du problème …).
Or, sauf erreur, une véranda ne consiste pas, en principe, en une construction nouvelle, mais bien en des travaux sur construction existante.
Le terme « garage » est quant à lui beaucoup trop vague : certains espaces de stationnement sont en effet des constructions nouvelles (comme les garages indépendants ou les carports), d’autres correspondent en revanche à des travaux sur constructions existantes, particulièrement les garages accolés ou les auvents.
Il faut tout de même rappeler que le seuil de la déclaration préalable peut être majoré à 40m2 de surfaces à construire pour les seuls travaux sur construction existante
Cela étant, il est en pratique inutile de compliquer ses propres démarches.
Sauf excès de zèle maladroit et douteux, le service instructeur s’en tiendra au terme générique « véranda » ou « garage », qu’ils soient des constructions nouvelles (donc sans majoration du seuil de la déclaration préalable) ou travaux sur constructions existantes (avec majoration du seuil de la déclaration préalable).
D’où l’intérêt de préciser correctement la nature des travaux dans la zone de texte de ce cadre.
Pour rentrer encore plus dans les détails, il semble tout de même bien hasardeux que ce formulaire différencie « surélévation » de « création de niveaux supplémentaires ».
Ainsi, dans le cadre d’un aménagement de combles, le déclarant peut être incité à cocher l’une ou l’autre case de manière aléatoire, alors qu’à notre sens, un aménagement de combles n’entre en principe dans aucune d’entre elles (sauf en cas de consolidation du plancher inférieur, ou de transformation de combles non aménageables en combles aménageables, auquel cas il faudrait cocher la case « création de niveaux supplémentaires » ).
Dans le doute concernant les projets d’aménagements de combles, nous vous conseillons de cocher la case « autre » et d’inscrire « aménagement de combles » sur la ligne vierge placée juste à droite.
Ou alors, d’utiliser leformulaire « non simplifié » de déclaration préalable de travaux et de cocher la case « travaux sur construction existante ».
Le souci est que ce genre de petits détails, en réalité sans aucune espèce d’importance, peuvent servir d’autant de prétextes à l’administration exigeante (justification de l’envoi d’unenotification pour insuffisance) qu’au pétitionnaire dans l’erreur (majoration du seuil de la déclaration préalable pour une construction nouvelle)…
Objet de la demande
Le cadre « courte description de votre projet ou de vos travaux » va permettre en tout premier lieu de rappeler l’objet de la demande.
Idéalement, l’objectif de la demande doit apparaitre avant d’aborder plus en détail les caractéristiques des travaux.
Tout simplement, l’idée est de rappeler le type de projet envisagé, en inscrivant par exemple « construction d’un abri de jardin », « construction d’une piscine », « construction d’une remise »…
Concernant les travaux sur construction existant, il suffit également de décrire le type de travaux prévu : « construction d’une véranda », « construction d’une extension », « pose d’une fenêtre », « aménagement de combles »…
De manière bien plus facultative, il est possible de préciser, très sommairement, les principaux éléments visibles de la construction (ses éléments « structurants »).
La courte description peut par exemple comporter les mentions suivantes : « la véranda comportera une baie vitrée de Ym de hauteur pour Xm de largeur », « le garage intégrera une porte sectionnelle de Xm de hauteur pour Ym de largeur », « l’abri de piscine fera Xm de hauteur pour Ym de largeur ».
Cas particulier des espaces de stationnement
Il est vivement conseillé de préciser si l’espace de stationnement consiste en une construction nouvelle (comme un garage indépendant), ou en des travaux sur construction existante (un garage accolé).
Par exemple : « construction d’un garage isolé du bâtiment principal » ou « construction d’un appentis accolé en façade ».
Implantation du projet sur son terrain
Les règles d’implantation sont encadrées par les règles d’urbanisme. Il est alors nécessaire de préciser la localisation du projet sur son terrain.
L’implantation du projet sur le terrain fait l’objet d’une analyse toute particulière de l’administration. Très généralement, c’est d’ailleurs l’implantation du projet qui constitue l’un des principaux motifs de refus des demandes d’autorisation de construire.
La localisation du projet doit figurer lisiblement sur le plan de masse. Sauf que bien souvent, les pétitionnaires omettent d’inscrire certaines cotes essentielles à l’analyse de la demande. Pour peu que ce plan de masse ne soit pas à l’échelle, l’administration n’aura alors guère le choix que de transmettre une notification pour insuffisance.
Le cadre « courte description » peut alors, dans la mesure du possible (même parfaitement rempli, il ne fera pas de miracles si le reste de la demande est insuffisante), renseigner au mieux l’administration de la localisation du projet sur le terrain.
Trois informations essentielles peuvent alors être inscrites :
- La distance par rapport à la voie publique, ou à la voie desservant le terrain
- La distance par rapport aux autres limites de terrain
- La distance entre les constructions du terrain (ou au moins, la distance entre le bâtiment principal).
Afin d’améliorer la qualité de la courte description, il peut être pertinent d’inscrire les sections cadastrales des parcelles voisines (à faire apparaitre ensuite sur le plan de masse) et leur orientation par rapport au terrain (Nord/Sud/Est/Ouest).
Voici une phrase type pour les constructions nouvelles, qui reprend cette idée :
Construction d’un abri de jardin. L’abri sera construit à une distance de XX m depuis la voie publique (rue de …), à XX m depuis la limite séparative Ouest (parcelle cadastrée XX n°XX), et en limite séparative Sud-Est (parcelles cadastrées XX n°XX et YY n°YY). L’abri sera situé au plus proche de la maison principale à XX m
Une autre phrase type, pour des travaux sur construction existante :
Construction d’une extension. L’extension sera construite en façade Est de la maison et à XX m de la limite séparative Est, XX m de la voie publique (rue de …), XX m de la limite séparative Ouest (parcelle cadastrée XX n°XX) et XX m de la limite séparative Sud (parcelle cadastrée XX n°XX).
Cas particulier des modifications de l’aspect extérieur
Dans le cadre des modifications de l’aspect extérieur (pose d’une fenêtre de toit, d’une lucarne, ravalement …) il ne semble pas nécessaire d’inscrire ces éléments d’informations, sous réserve de la qualité du plan de masse et duplan des façades et des toitures.
En revanche, il est recommandé de préciser l’implantation des éléments à installer sur le bâtiment.
Voici quelques exemples, qui reprennent malgré tout quelques données liées à la localisation du bâtiment sur le terrain :
Pose d’un chien-assis en toiture, donnant vue sur la voie publique (rue de …) située au Nord du terrain.
Ravalement de la seule façade Est du bâtiment principal, orientée vers la parcelle cadastrée XX n°XX.
Pose d’une fenêtre en façade Ouest, donnant vue vers l’arrière-cour du terrain (vers la parcelle cadastrée XX n°XX).
Hauteur maximale et minimale
La hauteur des constructions peut être réglementée.
Dans le cadre des règles de droit des sols, la hauteur de la construction peut intervenir sous trois angles :
1. Elle est l’un des critères liés au respect des règles de prospect (distance par rapport aux limites du terrain, comme vu précédemment).
Par exemple, il peut être imposé une distance de recul égale à la moitié de la hauteur de la façade du bâtiment, sans être inférieure à 3 m.
2. Une hauteur maximale peut être imposée, ou encore, il peut être imposé que la hauteur des annexes à l’habitation ne soit pas supérieure à celle du bâtiment principal.
3. Les pentes de toitures peuvent également être réglementées.
La hauteur des constructions est censée apparaître sur leplan en coupe, le plan de masse et le plan des façades.
Là encore, il est très facile d’omettre de préciser toutes mentions aux hauteurs, de telle sorte que l’administration devra en conséquence forcément émettre une notification pour insuffisance.
Le cadre « courte description » offre encore une bonne opportunité à saisir.
Construction nouvelle
Il est conseillé d’inscrire la hauteur mesurée depuis le sol jusqu’au faitage (sommet du toit) ou au point le plus haut de l’ouvrage et éventuellement la hauteur mesurée depuis le sol jusqu’à la gouttière ou à l’acrotère pour une toiture-terrasse.
Par exemple :
Le garage aura une hauteur de Y m depuis le sol jusqu’à la gouttière et de Y m depuis le sol jusqu’à son faitage.
La clôture aura une hauteur de Y m depuis le sol. Le portail aura une hauteur de Y m et le portillon une hauteur de Y m.
Travaux sur construction existante
Le principe reste le même que pour les constructions nouvelles, à savoir qu’il est nécessaire de préciser la hauteur depuis le sol jusqu’au faitage et du sol jusqu’à la gouttière.
Concernant les modifications de l’aspect extérieur, il ne semble pas nécessaire de préciser les hauteurs prises par rapport au bâtiment, sauf éventuellement s’il est prévu d’installer une ouverture (porte ou fenêtre).
Par exemple :
Pose d’une fenêtre de XX cm sur YY cm. La fenêtre sera installée à YY m de hauteur à son point le plus bas à partir du sol.
Cas particulier des piscines
Le règlement d’urbanisme peut limiter la profondeur des affouillements du sol. Aussi, l’administration peut à ce titre s’interroger sur la profondeur du bassin d’une piscine enterrée, qui doit normalement apparaitre sur le plan en coupe.
Le cadre « courte description » permet alors d’insister sur la profondeur prévue.
Par exemple :
Le bassin de la piscine aura une profondeur minimale de XX m pour une profondeur maximale de XX m.
Dimensions envisagées
L’emprise au sol ne peut pas être déclarée dans les formulaires.
Cette notion étant particulièrement complexe, le plus simple reste de s’en tenir à préciser les longueurs et profondeurs de façade, calculées depuis le nu extérieur.
Le code de l’urbanisme repose notamment sur trois notions de surfaces : la surface de plancher, lasurface taxable et la fortement contestable emprise au sol.
Aucun des formulaires CERFA ne permet de déclarer directement l’emprise au sol des constructions (cela ne semble pas être une omission, chose tout de même assez révélatrice …).
Il aurait alors pu paraitre judicieux de tirer profit de la courte description pour informer de l’emprise au sol à construire, d’autant plus que la surface de plancher et la surface taxable sont à déclarer dans une zone spécifique du formulaire. L’autre objectif aurait été d’éviter de faire les frais d’un éventuel excès de zèle.
Sauf que ceci semble trop périlleux : l’emprise au sol est une notion abstraite. En tout cas à notre sens, elle n’est pas suffisamment rationnelle pour être mise en relief ou que ce soit dans la demande.
Aussi, nous vous conseillons plutôt de préciser les dimensions des ouvrages mesurées depuis leur nu extérieur, telles qu’elles seront cotées sur les plans qui accompagnent la demande.
Par exemple :
Les façades de l’abri de jardin feront XX m sur ZZ m. L’abri sera installé sur une dalle au sol d’une hauteur de XX cm, d’une largeur de XX m et d’une longueur de ZZ m.
L’extension fera XX m de longueur de façade Nord et Sud et XX m de longueur de façade Est et Ouest.
La clôture sera édifiée le long de la limite séparative Est, pour une longueur maximale de XX m.
Matériaux et teintes utilisés
L’aspect extérieur des constructions peut être réglementé. Il revient alors au plan des façades et aux autres pièces graphiques de détailler l’architecture visible des constructions.
Un plan insuffisamment précis est largement susceptible d’entraîner l’envoi d’une notification.
L’une des solutions consiste là encore à préciser, de manière très générale, les teintes et matériaux employés pour les façades et la couverture.
Par exemple :
Les façades de l’extension seront en bardage bois. La couverture sera en tuiles mécaniques de teinte ardoise. Les menuiseries seront toutes en PVC de teinte blanche.
La piscine enterrée sera de forme rectangulaire (fosse à plonger). Le liner sera en bleu uni.
Le carport sera en aluminium. La couverture sera en métal galvanisé.
Les façades de la véranda seront en aluminium, de teinte grise.
Intérêt du projet
Spécialement lorsque le projet est situé dans une zone d’intérêt particulier (terrain en secteur protégé au titre des monuments historiques, zone agricole …), il peut être pertinent, mais largement facultatif, de préciser l’intérêt du projet.
Plus clairement, il est tout à fait recommandé de donner les raisons pour lesquelles la demande a été déposée.
Bien que cette information reste d’ordre privé, et qu’elle n’aura ni forcément ni systématiquement un impact sur l’issue du dossier, le service instructeur peut ainsi affiner l’analyse de la demande d’autorisation de construire.
Le cas échéant, et sous réserve des pratiques locales, il n’est pas impossible qu’il soit proposé des prescriptions à un éventuel accord plutôt qu’un simple refus.
Par exemple :
Les travaux sont entrepris pour des raisons de salubrité et de sécurité, la toiture étant fortement détériorée.
La construction de la dépendance servira au stockage du matériel nécessaire aux activités agricoles.
Exemples
Ci-dessus quelques exemples en vrac synthétisant l’ensemble des éléments présentés.
Garage
Construction d’un garage accolé en façade Ouest.
Le garage sera situé à XXm de la voie publique (rue des …), XX m de la limite séparative Est (parcelle cadastrée XX n°XX), XX m de la limite séparative Ouest (parcelle cadastrée XX n°XX), et XX m de la limite séparative Nord (parcelle cadastrée XX n°XX).
L’accès au terrain s’effectue depuis la voie publique puis sur une aire gravillonnée carrossable qui mènera directement vers la construction. La hauteur est de YY m au faitage et YY m à l’égout du toit. Le garage fera XX m de longueur pour XX m de profondeur.
Les façades seront en parpaing, crépis ocre. La couverture sera en tuiles mécanique teinte cuivre. Les menuiseries seront en PVC blanc. Le garage intégrera une porte coulissante en PVC blanc de YY m de hauteur pour XX m de largeur.
Le garage permettra d’éviter de stationner les véhicules en dehors du terrain.
Piscine
Construction d’une piscine enterrée de XX m de profondeur.
La piscine sera implantée à XX m de la maison, à XX m de la voie publique (rue des …. ), XX m de la limite séparative Est (parcelle cadastrée XX n°XX), XX m de la limite séparative Ouest (parcelle cadastrée XX n°XX), et XX m de la limite séparative Nord (parcelle cadastrée XX n°XX).
La piscine sera couverte par un abri en plexiglas de YY m de hauteur maximale, XX m de largeur et XX m de profondeur. L’abri sera au plus proche de la maison à XX m.
Le bassin sera octogonal et intégrera un liner en bleu clair. La piscine aura une emprise maximale de XX m2 au sol.
Abri de jardin
Construction d’un abri de jardin en fond de parcelle. Il sera construit à une distance de X m depuis la voie publique (rue de …), à X m depuis la limite séparative Ouest (parcelle cadastrée XX n°XX), et en limite séparative Sud-Est (parcelles cadastrées XX n°XX et YY n°YY).
L’abri sera situé au plus proche de la maison principale à XX m. La hauteur sera de YY m au faitage et YY m à la gouttière. L’abri aura une largeur de XX m pour une profondeur de XX m.
Les façades seront en bois, teinte chêne clair. La couverture sera en feutre, couleur bitume. Les menuiseries seront intégralement en bois.
Extension
Construction d’une extension en façade Est de la maison.
Elle sera à XX m de la limite séparative Est, XX m de la voie publique (rue de …), XX m de la limite séparative Ouest (parcelle cadastrée XX n°XX) et XX m de la limite séparative Sud (parcelle cadastrée XX n°XX).
Les teintes et matériaux employés seront similaires à celles de la maison existante : briques apparentes teinte rose flammée, tuiles à emboitement de teinte terre cuite, aspect vieilli.
La porte d’accès vers la cour sera en bois, teinte cendrée. Les éléments vitrés seront en PVC, teinte cendrée, dont la baie vitrée qui fera XX m de largeur pour YY m de hauteur.
La hauteur au faitage et à l’égout du toit seront identiques à celles du bâtiment existant : YY m au faitage pour YY m à l’égout du toit.
Les façades Nord / Sud feront XX m de longueur et les façades Est / Ouest XX m. Les matériaux employés respecteront le caractère du paysage architectural proche et lointain.
Conclusion : la courte description peut parfois faire sauver la mise !
La courte description apparait de prime abord accessoire. Elle est même facultative pour le formulaire de déclaration préalable simplifiée.
L’instruction de la demande d’autorisation de construire s’effectue pour autant sur l’ensemble des éléments présentés dans la demande.
Aussi, certaines informations qui ont été omis dans les plans (comme les cotations) ou lorsque ceux-ci ne sont pas exploitables (absence d’échelle par exemple) peuvent immanquablement justifier l’envoi d’une demande d’informations complémentaires de la part de l’administration, ou pire, à une mauvaise interprétation des travaux.
Particulièrement dans le cadre de projets « modestes« , pour lesquels aucune notice descriptive n’est exigée, le cadre courte description des travaux correctement rempli peut largement améliorer la qualité de la demande.
Au final, il serait dommage de ne pas profiter de ce cadre pour optimiser ses chances de réussite !
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