Présentation du bâtiment : maison individuelle
Important :
Les plans et les mesures qui s’y rapportent ne constituent qu’un simple support pédagogique.
Les plans contenus dans le fichier PDF sont imprimables à l’échelle. Exceptionnellement, les plans sont ici rendus en format A3.
Vue axonométrique du bâtiment en exemple
Plan en coupe du terrain et de la maison en exemple
Dans cet exemple, le bâtiment faisant l’objet du calcul de la surface de plancher consiste en une maison individuelle, comprenant un sous-sol, des combles aménageables et un garage accolé.
La maison intègre en façade un auvent ouvert vers l’extérieur. Le terrain comporte une terrasse de plain-pied immédiatement contiguë.
Au regard de l’architecture de la maison, il faut déterminer la surface de plancher pour :
- Le sous-sol, car celui-ci dispose d’une hauteur supérieure à 1,80 m et n’est pas affecté au stationnement ;
- Le rez-de-chaussée ;
- Les combles, car ils sont aménageables.
En revanche, comme abordé ci-après, le garage accolé ne développe pas de surface de plancher. Il développe toutefois de l’emprise au sol.
La surface de plancher : base de calcul et références juridique
Avec l’emprise au sol, la surface de plancher se substitue à la Surface Hors-Œuvre Nette (SHON) et à la Surface Hors-Œuvre Brute (SHOB) depuis le 1er mars 2012.
La surface de plancher ainsi que l’emprise au sol appartiennent aux critères déterminant les formalités d’urbanisme à entreprendre : dispense de formalité, déclaration préalable, permis de construire.
Comment calculer la surface de plancher ?
Le mode de calcul de la surface de plancher est apporté par l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, de la façon suivante :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Le mode de calcul est également précisé par la circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol.
Notamment, la circulaire revient sur :
- Les notions de niveaux clos et couverts ;
- Les combles aménageables ;
- Les espaces de stationnement ;
- Les locaux mixtes ;
- Les escaliers.
Les informations apportées par la circulaire vont largement permettre de mieux cerner le mode de calcul de la surface de plancher.
Depuis l’intérieur des murs de façade
La surface de plancher est calculée depuis le nu intérieur des murs de façade.
Dans cet exemple, la surface de plancher n’a donc pas à prendre en compte l’épaisseur des murs de façade, matériaux d’isolation inclus.
Toujours dans cet exemple, la surface de plancher est inférieure d’environ 40 m² par rapport à la SHON. Dans les situations réelles, selon le secrétariat d’État au Logement (en 2012), la surface de plancher permet un gain moyen de 10 % de surface habitable.
Cloisons et murs intérieurs
Les cloisons et les murs intérieurs ne sont pas déduits de la surface de plancher, à l’exception toutefois des murs intérieurs séparant un local développant de la surface de plancher d’un autre local n’en développant pas (comme détaillé ultérieurement dans cette note).
Embrasures des portes et des fenêtres
Les embrasures des portes et des fenêtres ne doivent pas être incluses à la surface de plancher.
Niveaux clos et couverts
Afin d’améliorer la sécurité juridique des calculs de surface en urbanisme, la surface de plancher s’intéresse aux niveaux et aux parties de construction clos ET couverts.
Le mode de calcul de l’ancienne SHOB pouvait en effet être sujet à interprétation dans le cadre d’ouvrage non clos, comme les terrasses.
Ainsi, dans cet exemple, la surface de plancher ne va pas prendre en compte :
- L’auvent en façade, car il correspond à une avancée non close ;
- Le balcon, qui correspond également à une avancée ouverte sur l’extérieur ;
- Et la terrasse, car elle n’est pas couverte ni fermée.
De façon générale, toute partie de bâtiment ou toute construction nouvelle ne disposant pas d’une couverture OU ouverte sur l’extérieur ne développent pas de surface de plancher.
Elles peuvent en revanche créer de l’emprise au sol.
La surface de plancher ne prend pas en compte les espaces de stationnement, les combles non aménageables, les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m, les vides et trémies ainsi que les marches d’escalier
La surface de plancher ne prend pas en compte :
- Les espaces de stationnement, qu’ils soient clos ou non ;
- Les combles non aménageables ;
- Les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 m ;
- Les vides et les trémies causés par les escaliers ainsi que les marches.
Escaliers et surface de plancher
Le code de l’urbanisme dispose que les vides et les trémies d’escalier ne développent pas de surface de plancher.
La circulaire du 3 février 2012 apporte des précisions supplémentaires (circulaire du 3 février 2012 relative à la surface de plancher et à l’emprise au sol, I 1. 1.1. « la notion de plancher »).
Il apparaît ainsi que les marches d’escalier ne développent pas non plus de surface de plancher.
Toutefois, le niveau inférieur servant d’emprise à l’escalier est à inclure à la surface de plancher (lorsque l’escalier est situé à l’intérieur d’un local développant de la surface de plancher, comme une maison individuelle).
En ce qui concerne les escaliers suspendus, développent de la surface de plancher les surfaces sous une hauteur supérieure à 1,80 m.
Il s’agit dans cet exemple d’escaliers pleins, à déduire en conséquence de la surface de plancher.
Les déductions des caves, celliers, locaux techniques et la déduction forfaitaire de 10 % que pour les parties communes : non applicables en logement individuel
Le code de l’urbanisme prévoit des déductions pour les caves, celliers, locaux techniques et une déduction forfaitaire de 10 %.
Aucune de ces déductions n’est applicable aux logements individuels.
Le cas échéant, les surfaces affectées en sous-sol au stationnement des véhicules peuvent être déduites de la surface de plancher, ainsi que les surfaces sous une hauteur plafond inférieures ou égales à 1,80 m.
La surface de plancher n’est pas la surface taxable
La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface taxable, laquelle est utilisée en vue du calcul de la taxe d’aménagement.
La surface taxable, dont le mode de calcul est établi par le R.331-7 du code de l’urbanisme, est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
La surface taxable ne prévoit aucune des déductions prévus au 1° à 8° de l’article R.112-2 relatif à la surface de plancher.
Au sujet de la surface taxable :
Ci-dessous un tableau récapitulant les éléments développant de la surface taxable et ceux développant de la surface de plancher en maison individuelle :
| Développement de las surface taxable | Développe de la surface de plancher | |
| Vides, trémies et surfaces sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1,80 m | NON | NON |
| Sous-sol dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m (à l’exception des surfaces à usage de stationnement) | OUI | OUI |
| Rez-de-chaussée et niveaux intermédiaires (à l’exception des surfaces sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1,80m) | OUI | OUI |
| Espace de stationnement – CLOS ET COUVERT | OUI | NON |
| Espace de stationnement – OUVERT SUR L’EXTERIEUR | NON | NON |
| Avancées non closes en façade (appentis, terrasse, auvent) // constructions nouvelles non closes ou dépourvues d’une couverture | NON | NON |
| Les surfaces sous une hauteur supérieure à 1,80 m en combles (à l’exception des vides et trémies) | OUI | OUI |
- De façon générale, dans le cadre d’un bâtiment d’habitation individuel (comme une maison) :
La surface taxable d’une maison individuelle est égale à la surface de plancher après addition des espaces de stationnement CLOS et COUVERT ainsi que, le cas échéant, après addition des combles non aménageables (les combles non aménageables développent de la surface taxable mais ne développent pas de surface de plancher).
En revanche, la surface taxable ne prend pas en compte les ouvrages ouverts vers l’extérieur.
Dans cet exemple, si le garage avait été ouvert vers l’extérieur, comme un appentis ou un carport, alors il n’aurait pas développé de surface taxable, mais de l’emprise au sol.
La taxe d’aménagement aurait alors été établie forfaitairement selon le nombre d’emplacements de stationnement.
En pratique : exemple d’une maison individuelle comprenant un garage accolé
Sous-sol
Dans cet exemple, le sous-sol dispose intégralement d’une hauteur plafond supérieure à 1,80 m (comme vu au plan en coupe). Par ailleurs, le sous-sol ne dispose d’aucune partie à usage de stationnement.
Il développe donc intégralement de la surface de plancher.
La surface de plancher ne prend pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs. Les mesures sont donc effectuées à partir du nu intérieur des façades, matériaux d’isolation compris.
De même, la surface de plancher ne prend pas en compte les marches d’escalier.
En revanche, les murs intérieurs (murs porteurs, cloisons) ne sont pas déductibles de la surface de plancher.
Calcul de la surface de plancher du sous-sol
Pour ce sous-sol, le calcul est donc le suivant :
| Eléments de calcul | Explications |
| 11,10 X 9,10 = 101,01 m² | La largeur du sous-sol est multipliée par sa longueur, à partir du nu intérieur des murs extérieurs. Les murs intérieurs (murs porteurs, cloisons) sont inclus à la surface de plancher |
| 101,01 – 2,625 = 98,385 m² | Les marches d’escalier sont soustraites de la surface de plancher |
| SURFACE DE PLANCHER TOTALE EN SOUS-SOL : 98,385 m² | |
Commentaires :
Le calcul de la surface de plancher en sous-sol est l’occasion de revenir sur le mode de calcul de la totalité des surfaces d’une construction.
La surface de plancher prend en compte chacun des niveaux du bâtiment, du sous-sol aux combles aménageables en passant par les niveaux intermédiaires.
Les mezzanines développent également de la surface de plancher, en ne tenant toutefois pas compte des vides et le cas échéant des surfaces sous un plafond d’une hauteur inférieure ou égale à 1,80m.
Les principales erreurs seraient d’exclure de la surface de plancher :
- Les caves et celliers : ils n’ont pas à être exclus de fait du calcul de la surface de plancher, sauf lorsqu’ils sont compris dans un logement collectif (ce qui n’est pas le cas d’une maison) – les surfaces à usage de stationnement peuvent toutefois être déduites de la surface de plancher ;
- Les combles aménageables non occupés : les combles aménageables développent systématiquement de la surface de plancher, même s’ils ne sont pas aménagés ou s’ils restent inoccupés.
Rez-de-chaussée
Auvent et terrasse
Le rez-de-chaussée comporte un auvent et une terrasse. Tous les deux sont ouverts vers l’extérieur : ils ne disposent d’aucun dispositif de fermeture et ils ne sont pas clos par des murs extérieurs.
Ils ne doivent donc pas être inclus à la surface de plancher.
En revanche, dès lors qu’une terrasse, un balcon, ou une avancée quelconque en façade est clos et couvert, alors elle développe de la surface de plancher.
Par exemple, si la terrasse était close et couverte, il aurait alors fallu l’inclure à la surface de plancher.
Commentaires :
La surface de plancher ne prend jamais en compte les bâtiments ou les parties de bâtiment ouverts vers l’extérieur.
Notamment, les terrasses, les toitures-terrasses, les balcons non clos ou encore les auvents ne développent pas de surface de plancher.
Ces éléments peuvent développer de l’emprise au sol s’ils présentent une surélévation au-dessus du niveau du sol.
Le rez-de-chaussée
Les surfaces comprises à l’intérieur du rez-de-chaussée développent de la surface de plancher.
La surface de plancher se calcule depuis le nu intérieur des façades. Les cloisons et murs intérieurs ne doivent pas être déduits de la surface de plancher (à l’exception notable des murs séparant des locaux mixtes, voir ci-dessous).
La surface de plancher va donc prendre en compte l’épaisseur des murs intérieurs : murs intérieurs, murs porteurs.
Le garage
La partie la plus difficile est là.
- L’essentiel à retenir :
La surface de plancher du rez-de-chaussée va prendre en compte l’épaisseur du mur au contact du garage, car celui-ci lui est directement accolé et il constitue un local.
Elle ne prend toutefois pas en compte les murs de façade en dehors de tout contact avec le garage.
- En détail :
Le garage est directement accolé au rez-de-chaussée. Il est clos et couvert. En conséquence, il correspond à un local, contrairement par exemple à une terrasse non close ou un appentis.
Le garage ne développe pas de surface de plancher.
Le rez-de-chaussée développe de la surface de plancher.
Le garage comme le rez-de-chaussée développent tous les deux de la surface taxable, car ils sont clos et couverts.
Le fond du problème est que la surface taxable se calcule depuis le nu intérieur des murs de façades.
La solution est (laborieusement …) apportée par la circulaire du 3 février 2012 (1.1.1. Le cas des murs intérieurs séparant un local constitutif de surface de plancher d’un local non constitutif de surface de plancher) :
- Lorsqu’un mur intérieur sépare un local constitutif de surface de plancher (= maison) d’un autre local qui n’en développe pas (= garage clos et couvert)
- L’épaisseur de ce mur doit être compris dans la surface de plancher totale de la construction.
Toutefois, la surface de plancher ne prend pas en compte l’épaisseur des murs séparant un local développant de la surface de plancher d’un autre ouvrage ne consistant pas en un local (comme une terrasse de plain-pied, un appentis ou un auvent).
Au sujet du garage :
Quitte à être répétitif, il faut insister sur le fait qu’ un espace de stationnement clos ET couvert ne développe pas de surface de plancher.
Il développe toutefois de l’emprise au sol et de la surface taxable.
Un espace de stationnement ouvert vers l’extérieur développe de l’emprise au sol. En revanche, il ne développe pas de surface taxable et fait l’objet d’une taxation selon le nombre d’emplacements de stationnement prévus.
Il apparaît nécessaire d’insister à ce sujet dans la mesure où le calcul des surfaces des espaces de stationnement clos et couvert peut prêter assez facilement à confusion.
Calcul de la surface de plancher du rez-de-chaussée
| Eléments de calcul | Explications |
| 11,10 X 9,10 = 101,01 m² | - La largeur du sous-sol est multipliée par sa longueur, à partir du nu intérieur des façades |
| - La terrasse et l’auvent ne sont pas pris en compte, car ils ne sont pas clos | |
| - Les cloisons sont incluses à la surface de plancher | |
| 101,01 – 2,625 = 98,385 m² | Les marches d’escalier sont soustraites de la surface de plancher |
| 98,385 m² + 2,925 = 101,31 m² | L’épaisseur du mur intérieur au contact du garage clos et couvert est prise en compte par la surface de plancher |
| SURFACE DE PLANCHER TOTALE AU REZ-DE-CHAUSSÉE : 101,31 m² | |
Combles
Les combles sont aménageables et disposent de surfaces sous une hauteur plafond supérieure à 1,80 m. La hauteur est mesurée depuis la face interne de la toiture.
Ils développent donc de la surface de plancher.
Le vide causé par l’escalier n’est pas pris en compte par la surface de plancher, ainsi que les surfaces sous une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m.
Commentaires :
Il faut rappeler que les combles aménageables développent systématiquement de la surface de plancher même s’ils sont inoccupés.
Notamment, des combles dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m développent systématiquement de la surface de plancher, même s’ils n’ont jamais été occupés.
Les combles sont non aménageables en raison de l’encombrement de la charpente (fermette en W) ou en raison de l’impossibilité du plancher inférieur de supporter des charges supplémentaires.
Calcul de la surface de plancher en combles
| Eléments de calcul | Explications |
| 11,10 X 9,10 = 101,01 m² | La surface des combles aménageables est comprise dans la surface de plancher, même s’ils ne sont pas occupés |
| 101,01 – 2,625 = 98,385 m² | Les vides causés par l’escalier sont soustraites de la surface de plancher |
| 98,385 m² – 47,73 = 50,655 m² | Les surfaces sous une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m sont déduites |
| SURFACE DE PLANCHER TOTALE EN COMBLES : 50,655 m² | |
Surface de plancher totale
La surface de plancher totale de la maison est égale à l’addition des surfaces de plancher pour chacun des niveaux, soit :
| Sous-sol | 98,385 m² |
| Rez-de-chaussée | 101,31 m² |
| Combles aménageables | 50,655 m² |
| TOTAL DE LA SURFACE DE PLANCHER DE LA MAISON | 250,35 m² |
Où renseigner la surface de plancher ?
Destination des constructions et tableau des surfaces (formulaire d’autorisation de construire)
La surface de plancher est à renseigner au formulaire d’autorisation de construire (permis de construire, déclaration préalable), cadre « destination des constructions et tableau des surfaces ».
Dans la mesure où il s’agit d’une maison individuelle, il convient de remplir les lignes « Habitation » et « Surfaces totales ».
La surface taxable totale, qui prend en compte le garage clos et couvert, est à renseigner au formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions.
Le cas échéant, le formulaire des éléments imposables permet également de renseigner s’il y’a lieu le nombre d’emplacements de stationnement prévus en dehors d’un bâtiment clos et couvert.
A quoi va servir la surface de plancher ?
La surface de plancher permet au service instructeur de :
- Déterminer si les formalités préalables correspondent à celles exigées par la réglementation (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte)
- D’examiner la conformité d’un projet de construction au regard d’éventuelles règles limitant les surfaces à construire sur le terrain.
Plus généralement, la surface de plancher permet d’assurer une meilleure sécurité juridique d’un bâtiment, notamment en cas de vente ou de cession ou le cas échéant lorsqu’une demande d’autorisation de construire fait l’objet d’un recours.
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