Permis de construire : champ d’application
Les autorisations de construire sont rendues nécessaires dans toutes les communes de France.
Ci-dessous les travaux ou constructions les plus fréquemment soumis à permis de construire.
En savoir plus sur le champ d’application des autorisations de construire : permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités ?
Les constructions nouvelles soumises à permis de construire
Les constructions nouvelles dont l’emprise au sol ou la surface de plancher dépassent 20 m² nécessitent un permis de construire.
Entre 5m² et 20 m², la construction nouvelle nécessite une déclaration préalable.
En dessous de 5 m², la construction est dispensée de formalités, sauf en secteur sauvegardé.
Exemples de constructions nouvelles : garage indépendant, annexes à l’habitation (abri de jardin, remises).
Les piscines nécessitent un permis de construire si elles disposent d’une couverture dont la hauteur est supérieure à 1,80 m et/ou lorsque le bassin est d’une dimension supérieure à 100 m².
Les travaux sur construction existante relevant du permis de construire
Les travaux sur construction existante, comme une extension ou une surélévation, nécessitent un permis de construire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol sont supérieures à 20 m², ou 40m² lorsque le terrain est compris dans une zone urbaine d’une commune dotée d’un document d’urbanisme, comme un Plan Local d’Urbanisme (PLU).
En-dessous de 20 m² ou 40 m² selon la situation juridique du terrain, les travaux relèvent de la déclaration préalable.
Les changements de destination nécessitent également un permis de construire dès lors qu’ils sont accompagnés d’une modification en façade ou des structures porteuses.
Les règles sanctionnées par le permis de construire
Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers : il n’atteste pas du respect de règles de droit privé, dont celles relatives au code civil et au droit de la propriété.
En revanche, le permis de construire a un caractère d’ordre public : il montre qu’un projet est conforme aux dispositions relatives à l’utilisation et à l’usage des sols.
Essentiellement, le permis de construire est accordé dès lors que les travaux projetés sont (art. L.421-6 du code de l’urbanisme) :
… conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.
Les dispositions législatives et réglementaires sont mis en oeuvre :
- Au Règlement National d’Urbanisme (RNU) ;
- Et/ou par un document d’urbanisme, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou encore le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV – secteur sauvegardé).
Elles peuvent également être mises en oeuvre au regard du règlement de lotissement si celui-ci est en cours de validité.
Le permis de construire est obtenu dès lors que le projet est conforme aux règles établies par le RNU et/ou par un document d’urbanisme.
Si une demande de permis de construire montre que le projet ne respecte pas l’une des règles de droit des sols auquel il est soumis, alors elle fait l’objet d’un refus.
Ainsi, il est nécessaire de s’informer des modalités de mise en oeuvre des règles de droit des sols avant de procéder à l’élaboration de la demande de permis de construire. Le règlement d’urbanisme peut être consulté en mairie.
Le Règlement National d’Urbanisme (RNU)
Le RNU est établi par le code de l’urbanisme. L’ensemble de ces règles s’applique aux communes dotées d’une carte communale et à celles qui sont dépourvues à la fois de carte communale et d’un document d’urbanisme.
Les règles du RNU relatives à l’aspect extérieur ne sont pas applicables aux parties de communes couvertes par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Elles le sont toutefois dans tous les autres secteurs.
Ainsi, l’article R.111-21 du code de l’urbanisme dispose que :
Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
De telle sorte qu’en dehors d’un secteur sauvegardé dotée d’un PSMV, un projet peut être refusé dès lors qu’il est de nature à porter atteinte au paysage avoisinant en raison de son aspect extérieur.
Consultez le Règlement National d’Urbanisme : RNU (attention, le site Légifrance renvoi à la sous-section 1 – il est nécessaire de « naviguer » entre les différentes sous-sections à partir du menu de navigation situé à gauche)
La carte communale
La carte communale couvre habituellement les communes dont la faible pression foncière ne justifie pas la mise en place d’un document d’urbanisme.
Elle définit les modalités d’application du règlement national d’urbanisme et distingue les secteurs constructibles des secteurs inconstructibles.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Le Plan Local d’Urbanisme est un document d’urbanisme composé d’un rapport de présentation, du projet d’aménagement et de développement durable, d’un règlement et de documents graphiques. Il peut en outre comporter des annexes.
Lorsque la commune est couverte par un PLU, le permis de construire est obtenu s’il démontre que le projet respecte son règlement.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Le PSMV est un document d’urbanisme appliqué dans les parties de communes justifiant d’une protection particulière en raison de leur intérêt patrimonial.
Le permis de construire s’obtient s’il respecte les conditions établies par le règlement du PSMV. Les règles du PSMV se substituent à celles du PLU.
L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est par ailleurs saisi afin qu’il puisse exprimer un avis sur la demande d’autorisation de construire.
En savoir plus : construire en secteur sauvegardé
Le règlement du lotissement
Les règles de droit des sols peuvent être définies par celles du règlement du lotissement s’il n’est pas rendu caduc. Le permis de construire doit alors démontrer que le projet respect les règles du lotissement.
Les règles relevant d’autres législations
Les règles de droit des sols peuvent en complément faire l’objet de dispositions particulières en raison de servitudes administratives, comme celles du Plan d’Exposition au Bruit (PEB) par exemple.
Par ailleurs, selon la nature du projet, le permis de construire est obtenu s’il montre que le bâtiment est conforme aux règles d’autres législations d’ordre public que celles du code de l’urbanisme.
Par exemple, un permis de construire portant sur une maison individuelle est obtenu s’il montre que le bâtiment est conforme à la réglementation thermique, telle qu’établie par le code de la construction et de l’habitation.
Permis de construire : généralités
Le permis de construire est obtenu s’il obéit à des règles de fond et de forme.
Essentiellement :
- Le demandeur doit disposer de la qualité à déposer une demande de permis de construire ;
- Le contenu de la demande – notamment les plans – doit démontrer que le projet est conforme aux règles de droit des sols établies au niveau local (RNU, PLU, PSMV, règlement du lotissement en cours de validité).
L’auteur du permis de construire
Dans son article R.423-1, le code de l’urbanisme dispose que le permis de construire peut être déposé par le propriétaire du terrain ou un tiers habilité par le propriétaire, le mandataire en cas d’indivision (notaire) ou par un établissement ayant la capacité d’exproprier pour cause d’utilité publique.
Une personne ne disposant pas de l’une des qualités établies par le code de l’urbanisme ne peut pas obtenir de permis de construire (sauf par fraude, auquel cas il fait l’objet d’un retrait).
Le dépôt du permis de construire
La demande de permis de construire (formulaires + pièces à joindre) est déposée en mairie sous 4 exemplaires en plus de 5 exemplaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe. En outre, un exemplaire supplémentaire est notamment exigé en secteur sauvegardé.
La mairie doit être celle de la commune où les travaux sont envisagés.
Lorsque le permis de construire est déposé auprès d’une autorité administrative n’ayant pas la capacité d’instruire la demande, elle doit alors l’adresser auprès du service instructeur compétent (art.20 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations).
L’élaboration du permis de construire
Un permis de construire incomplet ne peut pas donner lieu à un accord, même tacite. Ce principe est essentiel, car il permet à l’administration de statuer en connaissance de cause.
Notamment, le permis de construire comporte un formulaire, précisant l’identité du demandeur ainsi que l’adresse du terrain et les éléments imposables au titre du code de l’urbanisme.
Il intègre également des pièces obligatoires :
- Plan de situation – il permet d’identifier le terrain au sein de la commune et les règles d’urbanisme qui lui sont applicables ;
- Plan de masse – il montre l’implantation des constructions nouvelles et existantes afin d’évaluer leur conformité ;
- Plan en coupe – il illustre le terrain naturel ainsi que la répartition des constructions ;
- Plan des façades et des toitures – nécessaire afin d’examiner la conformité d’une construction au regard des règles relatives à l’aspect extérieur ;
- Notice décrivant le terrain et présentant le projet
- Document graphique – il montre l’impact de la construction au regard du paysage proche ;
- Photographies en environnement proche et lointain – afin de permettre à l’administration d’apprécier le caractère paysager et architectural des lieux.
A ces pièces obligatoires, d’autres pièces complémentaires peuvent être exigées par l’administration compte tenu du projet et de la situation du terrain, comme l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique pour un bâtiment à usage d’habitation.
En savoir plus : établir les pièces à joindre à un permis de construire
Permis de construire et architecte
Le projet architectural est composé du plan de masse, en coupe, des façades, de la notice, du document graphique et des photographies.
Ces pièces sont en principe conçues par un architecte.
Néanmoins, le code de l’urbanisme prévoit qu’un projet à usage d’habitation est dispensé de recourir obligatoirement à un architecte dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher sont inférieures ou égales à 170 m².
Les bâtiments à usage agricole sont également dispensés du recours obligatoire à l’architecte lorsque la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures à 800 m².
Enfin, le recours à l’architecte n’est pas obligatoire lorsque le projet consiste en une serre de production dont le pied-droit est d’une hauteur inférieure à 4 m et dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures à 2 000 m².
Les dispenses de recours à l’architecte concernent exclusivement les personnes physiques et les EARL unipersonnelles (exploitations agricoles) qui désirent construire pour « eux-mêmes ». De telle sorte que les personnes morales ou celles désirant construire pour autrui doivent recourir à un architecte.
De manière générale, lorsque la demande montre qu’un projet aurait du être déposée par un architecte, sans que cela ne soit manifestement le cas, alors elle fait l’objet d’un refus.
Forme de la décision
La décision peut être expresse ou tacite.
La décision expresse est transmise par l’administration avant la fin du délai légal d’instruction. Le délai de droit commun est de 2 mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes.
La décision expresse consiste notamment en :
- Un refus – l’administration interdit la construction en raison d’une méconnaissance d’une règle d’ordre public (code de l’urbanisme ou autre législation) ;
- Un accord – l’administration autorise le projet tel qu’exposé dans la demande ;
- Un accord assorti de prescriptions – l’administration autorise le projet à la condition que celui-ci obéisse à des réserves particulières.
La décision tacite (ou permis tacite) est obtenue lorsque l’administration ne s’est pas prononcée avant la fin du délai d’instruction. Elle peut toutefois faire l’objet d’un retrait si elle est illégale sous 3 mois suivant la naissance de l’autorisation tacite.
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