Construire 30% de surfaces en plus sur son terrain : comment profiter de la réforme du COS ?
Mise à jour importante :
Sans surprise, la loi du 20 mars 2012 a été abrogée par l’Assemblée nationale le 25 juillet 2012. Ainsi, la disposition relative à la majoration de 30% de COS exposée par l’article L.123-1-111-1 du code de l’urbanisme est supprimée.
Les collectivités territoriales ayant mis en place ce dispositif peuvent, si elles le souhaitent, y mettre un terme par délibération municipale. La majoration de 30% prévue par l’ancienne loi du 20 mars 2012 peut s’appliquer jusqu’au 1er janvier 2016.
A savoir : les communes conservent la possibilité de délibérer en faveur d’une majoration de COS à hauteur de 20% (loi n°2012-955 du 6 aout 2012, art.1).
Pour en bénéficier, le terrain doit obéir aux mêmes conditions que celles prévues par l’ancien article L.123-1-111-1 du code de l’urbanisme, si ce n’est que la majoration des droits à construire s’applique exclusivement aux seules zones Urbaines (zones U).
Ce sont ces conditions, mises à jour suite aux nouvelles lois, qui sont exposées ici.
Lors de son entretien télévisé du 29 janvier 2012, le chef de l’Etat a promis de faire augmenter de 30 % la constructibilité des terrains par une majoration du Coefficient d’Occupation des Sols (COS).
Les médias ont ainsi précisé que les « promoteurs pourront édifier plus facilement des immeubles d’habitation collectifs », ou que les particuliers pourront « surélever leur bâtiment plus facilement ».
Ou encore, que l’ « accord du permis de construire sera plus simple » (sic).
Dans les faits, outre le COS et lorsqu’il est appliqué, il ne faut pas omettre que tout un ensemble de règles d’urbanisme encadre la construction.
De plus, tous les terrains ne pourront pas être concernés par cette mesure.
Qui est concerné par la mesure, comment en profiter et de quoi est-il question en réalité : l’essentiel à retenir sur l’augmentation de 30% de la constructibilité des terrains.
Ressource réglementaire :loi n° 2012-376 du 20 mars 2012
Augmentation de 30% de la surface constructible d’un terrain : de quoi s’agit-il ?
Il est question dans les médias d’augmenter de 30 % la capacité de construction des terrains.
De manière plus précise, la mesure aurait pour objectif, entre-autres, d’augmenter de 30 % la surface de plancher admissible au travers du Coefficient d’Occupation des Sols (COS).
Qu’est-ce que le COS ?
Le COS fixe la densité maximale de construction qui peut être admise sur un terrain.
S’il est fixé par la commune (voir ci-après), le COS est exprimé au travers de l’article 14 du Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Il convient d’être attentif sur les termes : il s’agit d’un coefficient, qui permet d’effectuer un calcul.
Qu’est-ce que la surface constructible d’un terrain ?
La surface constructible dont il est question dans les médias correspond en réalité à la surface de plancher.
Lire les articles :SHON, SHOB, COS ou surface de plancher
Comment calculer la surface constructible d’un terrain ?
Deux éléments vont intervenir dans le calcul :
- Le COS : à identifier dans le POS/PLU de votre commune
- La superficie du terrain : il est possible de retrouver la contenance d’une parcelle cadastrale sur le site cadastre.gouv.fr.
Lire l’article : Evaluer la surface d’une parcelle avec le site du cadastre
Le calcul est très simple : il suffit de multiplier le COS par la superficie de la parcelle.
Exemple de calcul :
Le COS est de 1,2, fixé par l’art. 14 du Plan Local d’Urbanisme.
La contenance de la parcelle est de 1000 m².
1,2 x 1000 = 1200
La surface de plancher autorisée est de 1200 m².
Avec la mesure promise, la surface de plancher autorisée devrait être majorée de 30 %.
Construire 30 % de plus : à partir de quand ?
La mesure a définitivement été adoptée par l’Assemblée Nationale le 6 mars 2012.
Attention : il faut cependant attendre l’entrée en vigueur de la loi, qui n’a pas été promulguée au 6 mars 2012.
Qui est concerné par la majoration de COS de 30% ?
Tous les propriétaires ne sont pas concernés par cette mesure.
En réalité, le terrain doit répondre à ces 4 conditions :
- Etre situé dans une commune couverte par un PLU/POS
- Etre situé dans une zone Urbaine d’un PLU/POS
- Etre réglementé par un COS
- Et le Conseil Municipal ne doit pas s’être prononcé contre la mesure.
Le terrain doit être situé dans une commune couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un Plan d’Occupation des Sols (POS)
Les PLU/POS sont généralement instaurés dans les communes urbaines.
Les communes rurales relèvent quant à elles majoritairement de la carte communale.
Ces communes rurales sont exclues de la majoration de COS annoncée par le chef de l’Etat.
La raison est simple : la carte communale ne permet pas de fixer de COS, mais seulement d’identifier les terrains constructibles et les terrains inconstructibles.
Le terrain doit être situé dans une zone Urbaine
Le règlement d’urbanisme de chaque commune est organisé selon un zonage.
A chaque zone correspond des règles d’urbanisme spécifiques :
- Zone Urbaine
- Zone A Urbaniser
- Zone Naturelle et forestières
- Zone Agricole
La loi relative à la majoration de COS peut s’appliquer exclusivement au sein des zones Urbaines. Les autres zones ne sont pas concernées par cette éventuelle majoration des droits à construire.
Le PLU/POS doit avoir imposé un COS
Une autre restriction : le COS n’est pas systématiquement appliqué, même lorsque le terrain est soumis à PLU ou POS.
Plus clairement : le COS peut tout simplement ne pas exister dans la commune, auquel cas la majoration prévue par la loi est sans objet.
Màj : En revanche, l’application du dépassement prévue par la loi en absence de COS a pour effet de limiter la construction de surface de plancher supplémentaire à 20% de la surface de plancher existante.
Le Conseil Municipal ne doit pas s’être prononcé contre la mesure
Màj : l’instauration d’une majoration de 20% des droits à construire, prévue par la loi du 6 août 2012, s’effectue à l’initiative du conseil municipal par délibération motivée. La majoration ne s’impose plus de fait aux communes.
Les communes ayant instauré une majoration de 30% des droits à construire (celle de la loi du 20 mars 2012) peuvent y mettre un terme par délibération en conseil municipal.
D’autres conditions précisées par la loi du 20 mars 2012
La loi du 20 mars 2012 dispose que la majoration des droits à construire ne peut pas être appliquée :
- Dans les secteurs sauvegardés
- Dans les zones A, B, C des plans d’exposition au bruit (PEB)
De plus, la majoration des droits à construire ne remet pas en cause les servitudes d’utilité publique (art. L.126-1 du code de l’urbanisme), ni les dispositions relatives à la loi Montagne et la loi Littoral.
Sera-t-il plus simple de construire plus ?
Majoration du COS, réforme des extensions et de la surface de plancher : les administrés devraient bénéficier d’un contexte plus favorable
Différents dispositifs favorisant la construction vont être introduits en cours d’année ou sont déjà appliqués en parallèle de l’annonce de la majoration de 30% du COS.
Notamment, la « réforme des extensions » permet de passer par une déclaration préalable plutôt qu’un permis de construire pour édifier 40 m² supplémentaires (sous réserve de certaines conditions).
La suppression de la SHON et de la SHOBau profit de la surface de plancher permet également de construire davantage. En effet, la surface de plancher ne prend pas en compte l’épaisseur des murs, soit un gain de « constructibilité » de 10 % selon le secrétariat d’Etat au Logement.
L’ensemble de ces mesures ajouté au relèvement du COS permet objectivement de majorer le maximum théorique constructible d’un terrain.
Le COS est un maximum théorique : d’autres règles d’urbanisme s’appliquent
D’autres règles d’urbanisme, outre celle du COS, s’imposent au terrain :
- Les règles de prospect : distance entre les constructions, depuis la voie publique et depuis les limites du terrain
- Les règles d’aspect extérieur : apparence des constructions et matériaux à utiliser
- Les règles relatives aux plantations : le PLU/POS peut imposer une superficie minimale d’espace vert
- Les règles relatives au stationnement : la commune peut imposer un nombre de places de stationnement en fonction de la surface de plancher construite.
Forcément, l’ensemble de ces règles peuvent minorer l’impact de la majoration de 30% du COS : la surface réellement constructible dépend de l’ensemble de ces critères dépendants les uns aux autres.
Une nuance importante toutefois :l’article L.123-1-11 du code de l’urbanisme, qui sera modifié à l’issue de cette réforme, dispose que la majoration de la constructibilité du terrain porte également sur l’ensemble des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols.
Aussi,ce sont théoriquement l’ensemble de ces règles qui devraient être relevés dans la limite de 30% et non le COS uniquement.
La délivrance du permis de construire ou de la déclaration préalable ne sera pas plus simple
Le chef de l’Etat a rappelé lors de son intervention télévisée qu’il ne « sera pas possible de faire n’importe quoi », malgré la majoration de COS.
Les demandes d’autorisation de construire continueront donc de faire l’objet d’une procédure d’instruction par les services administratifs compétents.
Cette procédure d’instruction continuera donc à analyser un projet de construction au regard de l’ensemble des règles d’urbanisme applicable, notamment celles liées à l’aspect extérieur.
Quelle réaction des communes ?
Il faut savoir que le COS est déterminé « en fonction notamment de la capacité des équipements collectifs existants ou en cours de réalisation (dans la zone) et de la nature des constructions à édifier » (ancien art. L.123-1 4° du code de l’urbanisme).
L’idée à retenir est que le COS correspond à un outil utilisé volontairement par les communes pour encourager ou restreindre la construction en fonction du terrain et des objectifs de développement de la commune.
En parallèle, le chef de l’Etat laisse la possibilité au Conseil Municipal de refuser la majoration de COS.
D’où une large interrogation sur la mise en application réelle de cette mesure au niveau local.
D’autres zones d’ombres : les logements sociaux et les bâtiments énergétiques
Mise à jour : la majoration du COS devrait pouvoir être cumulée avec les autres bonifications prévues par les textes.
Le paragraphe ci-dessous est désormais sans objet.
La loi prévoit que les logements sociaux peuvent bénéficier d’une majoration de COS à hauteur de 20 % (loi du 21 janvier 1995 relative à la diversité de l’habitat et loi ENL du 13 juillet 2006).
De même, la loi prévoit une bonification de COS dans la limite de 20 % pour les bâtiments remplissant les critères de performance énergétique (label haute performance énergétique, loi n°2005-781 du 13 juillet 2005).
Pour ces bâtiments, la majoration de COS sera-t-elle cumulée à celle promise par le chef de l’Etat, ou seule l’augmentation des 30% sera-t-elle à prendre en compte ?
Le risque possible étant que la construction des logements sociaux ou à haute performance énergétique devienne moins attractive en fonction de la localisation du terrain.
Ce risque est toutefois à relativiser dans la mesure où ces bâtiments peuvent bénéficier de diverses incitations fiscales, de facilité de financement et d’un appui non-négligeable des décideurs locaux.
Plus d’infos sur ce sujet :
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