Au préalable, il importe de bien distinguer la carte communale du Plan Local d’Urbanisme (PLU)/ Plan d’Occupation des Sols (POS).
Pour simplifier, il faut retenir que seuls les POS/PLU peuvent identifier une zone agricole (zone A pour les PLU ou zone NC pour les POS).
Les cartes communales vont quant à elles localiser les secteurs constructibles et inconstructibles.
Principe : les constructions doivent avoir un lien direct et nécessaire avec l’activité agricole
« Construction liée à l’activité agricole »
En principe, et sous réserve du Plan Local d’Urbanisme ou du Plan d’Occupation des Sols, seuls les travaux et les constructions ayant un lien direct et nécessaire avec une activité agricole sont autorisés en zone agricole (circulaire 87-60 du 7 juillet 1987, page 33 etQuestion écrite n° 13549 publiée dans le JO Sénat du 20/05/2010 ).
C’est le code rural qui définit la notion d’activité agricole, dans son article L.311-1 :
« [une activité agricole est définie comme] correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation.
Les activités de cultures marines sont réputées agricoles. Il en est de même pour les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacles. »
Voici quelques clés pour comprendre cet article, de manière très simple et très schématique.
Maîtrise et exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal
Il s’agit des cultures et/ou de l’élevage.
Une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement du cycle [biologique]
Cela correspond simplement aux cycles saisonniers essentiels aux cultures et/ou à l’élevage (jachère, transhumance …)
Les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation
Il s’agit globalement de toutes les activités nécessaires et/ou dérivées de l’exploitation agricole (commercialisation de la production, sous réserve : bâtiments et équipements liés à l’agrotourisme).
« Construction nécessaire à l’activité agricole »
Le demandeur de l’autorisation de construire doit justifier que la construction est indispensable au maintien d’une activité agricole.
Il est possible de raisonner en sens inverse pour mieux comprendre : le demandeur doit démontrer que l’absence d’une construction ou l’absence de travaux compromet l’activité agricole.
En revanche, il est moins évident d’affirmer qu’une construction sera indubitablement autorisée si elle permet de développer (au lieu de maintenir) l’activité.
Dans ce dernier cas, à charge pour le demandeur de montrer que le développement de l’activité agricole est nécessaire au maintien de son exploitation.
Exception : le règlement d’urbanisme peut autoriser un projet sans lien direct avec l’activité agricole
Exceptionnellement, le règlement du POS/PLU peut autoriser la construction de certains bâtiments ou des travaux sans que ces derniers n’aient forcément de lien direct avec une activité agricole.
Afin de restreindre les projets abusifs, le règlement du POS/PLU peut imposer des restrictions.
Par exemple, le POS/PLU peut limiter la surface en m² à construire par unité foncière.
Il peut également imposer un seuil maximal de surfaces affectées au stationnement des véhicules.
Enfin, il peut interdire certains changements de destination, comme transformer un bâtiment agricole en bâtiment industriel.
Le règlement d’urbanisme étant propre à chaque commune, seule la mairie peut vous renseigner sur les possibilités offertes ou non par le POS/PLU.
Ce principe reste globalement le même dans les secteurs inconstructibles identifiés par la carte communale, au sens de l’articleL.124-2 du code de l’urbanisme :
« [Les cartes communales] désignent […] les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception :
- de l’adaptation,
- du changement de destination,
- de la réfection ou de l’extension des constructions existantes […] »
Comment justifier qu’une construction est nécessaire et liée à l’activité agricole ?
Il faut savoir que les demandes d’autorisation de construire en zones agricoles ou inconstructibles font systématiquement l’objet d’une attention toute particulière.
En réalité, l’obtention d’une autorisation de construire dans de telles zones est souvent délicate.
Afin d’améliorer la qualité du dossier, il est totalement indiqué de de mentionner pourquoi des travaux doivent être entrepris.
Permis de construire comme déclaration préalable : justifiez de l’intérêt de la construction ou des travaux dans les pièces écrites
La demande de permis de construire ou de déclaration préalable doit comporter des documents écrits :
- Le formulaire, notamment le cadre « courte description »
- La pièce PC 4, systématiquement jointe au permis de construire, ou DP 11, à joindre à la déclaration préalable selon la localisation du terrain.
Ces pièces peuvent servir de support aux arguments permettant de justifier la construction.
Par exemple, il est possible d’y inscrire que la construction d’un hangar peut être motivée par le fait que ce dernier est essentiel au stockage et au dépôt du matériel nécessaire à l’activité.
Ou encore, la construction d’une habitation peut être motivée en vue d’assurer l’hébergement des exploitants agricoles ou des salariés.
Enfin, il est possible d’inscrire que la construction d’une serre est essentiel à la préservation des cultures.
L’objectif n’est pas tant de justifier le fait de construire ou d’engager des travaux, mais plutôt de démontrer que l’activité agricole peut être compromise ou altérée sans l’obtention d’une autorisation.
Il ne s’agit pas d’une « astuce » qui permet de construire de manière infaillible en zone agricole ou inconstructible (ce genre d’astuces n’existe pas).
L’idée ici est surtout de tirer parti des pièces écrites afin de pouvoir insister sur la conformité du projet avec le caractère de la zone agricole
Cadre « identité du demandeur » : de préférence, déposez l’autorisation de construire au nom de la personne morale
Rappelons que le droit de construire est propre au terrain, non au demandeur (Conseil d’Etat « Olivier », 16 octobre 1985, JCP 86 cité parCoin-Urbanisme.org et site du Service public –http://vosdroits.service-public.fr/pme/F924.xhtml).
Le fait d’être agriculteur ne suffit pas à obtenir systématiquement un accord en zone agricole.
La réciproque est tout aussi vraie : le fait de ne pas être agriculteur ne saurait être un motif valable pour refuser une autorisation de construire.
En pratique, et malheureusement, les services préfectoraux semblent exiger une preuve attestant de la qualité d’exploitant, comme le K-Bis par exemple (qui n’est normalement pas à joindre avec la demande d’autorisation de construire …).
Si cela est possible, il demeure donc préférable de déposer la demande d’autorisation de construire au nom de la personne morale, bien que cela soit fortement regrettable.
C’est le cadre « identité du demandeur » du formulaire qui permet de déposer la demande au nom de la personne morale
Dans le cadre des EARL unipersonnelles, il faut savoir que le seuil de recours obligatoire à l’architecte est relevé à 800 m² pour la construction d’un bâtiment agricole (voirart. R.431-2 du code de l’urbanisme).
En outre, il est vrai qu’un dossier déposé par une entreprise agricole peut facilement bénéficier d’un a priori favorable, car un tel dossier laisse facilement sous-entendre que le projet est réellement liée à une activité agricole.
Les pièces à joindre : soignez le plan de masse et le plan des façades
Outre les éléments écrits du dossier d’autorisation de construire, deux autres critères peuvent être déterminants sur la suite à donner à la demande.
La localisation du bâtiment à construire
Il revient au plan de masse de représenter l’emplacement du bâtiment à créer, notamment les distances entre les constructions existantes et depuis la voie publique.
Également, le plan de masse doit illustrer les constructions existantes sur le terrain.
L’aspect extérieur du bâtiment
C’est le plan des façades et des toitures qui permet de visualiser l’apparence du projet.
Afin d’optimiser la qualité du dossier, il importe de réussir ces deux documents, sous peine de faire l’objet d’une notification pour pièce manquante, ou pire, que le projet fasse une l’objet d’une mauvaise interprétation
Consultez les sectionsplans / formulaires ou les mots-clésplan de masse /plan des façades et des toitures pour plus d’informations sur ces documents
Quelles constructions sont susceptibles d’être autorisées en secteur agricole ?
Voici une liste très brève des projets les plus fréquemment acceptés en zone agricole ou parfois en secteur inconstructible.
Évidemment, l’obtention d’un accord dépend bien sûr du règlement d’urbanisme local qui peut explicitement refuser un type de bâtiment.
L’accord est également largement conditionné par le projet en lui-même : ses dimensions, son implantation, son aspect, son impact et son utilisation réelle ou supposée.
Cette liste permet seulement de prendre rapidement connaissance des constructions généralement admises en zone agricole.
A rappeler que c’est lepermis de construire ou la déclaration préalable de travaux qui permettent de déclarer un projet en mairie s’il y a lieu.
Les hangars agricoles
Bâtiment agricole par excellence, les hangars ou granges font généralement l’objet d’une issue positive.
Deux réserves cependant :
. Le hangar agricole ou la grange doit réellement être utilisé en vue du maintien des activités agricoles, par exemple dans le but de stocker du matériel nécessaire aux cultures.
. Les extensions de hangars ou granges agricole déjà existants peuvent en revanche facilement faire l’objet d’un refus. Il convient donc de justifier là encore en quoi que les travaux sont nécessaires à l’activité, par exemple, dans la mesure où les cultures nécessitent le stockage d’outils supplémentaires.
Téléchargez un exemple depermis de construire – hangar agricole
Les châssis et serres
Les châssis et serres nécessaires aux activités agricoles n’ont également pas à faire l’objet d’une issue négative par principe.
Notamment, la jurisprudence a confirmé que la construction de serre de production horticole est compatible avec le caractère de la zone agricole (Conseil d’Etat du 24 janvier 2007, affaire n°284017, voirsite du Conseil d’Etat).
La reconstruction après sinistre
La reconstruction d’un bâtiment agricole après sinistre peut être autorisée, sauf disposition contraire du règlement d’urbanisme, ou lorsque la reconstruction peut exposer ses occupants à un risque.
Cabanons, abris, constructions légères et annexes non destinées à l’habitation
Les cabanons ou abris de jardin, les espaces de stationnement et les piscines sont parfois autorisés en zone agricole (en principe, ces constructions sont interdites en secteur inconstructibles), en dépit du fait qu’il n’ont pas forcément de lien direct avec l’activité agricole.
L’une des raisons à cela est assez logique : ces annexes vont généralement être édifiées sur un terrain non agricole et comportant déjà un bâtiment principal destiné à de l’habitation.
Ces terrains, en réalité « résidentiels », peuvent avoir été inclus dans une zone agricole ou en secteur inconstructible en raison de leur proximité avec des exploitations agricoles.
Le service instructeur sait généralement rester pragmatique et bienveillant envers les projets localisés sur ces terrains.
Les habitations destinées à être occupées par l’exploitant agricole (ou ses salariés)
Important : ce paragraphe aborde les conditions les plus couramment exposées par le règlement du POS/PLU dans le cadre de la construction d’une habitation. Dans la mesure où chaque POS/PLU est propre à chaque commune, seule la mairie peut apporter des renseignements précis.
La construction d’une habitation en zone agricole peut être autorisée dès lors qu’une présence humaine est indispensable sur le terrain afin de maintenir l’activité agricole.
Il convient alors de justifier dans la demande d’autorisation de construire en quoi une présence permanente est nécessaire à l’activité agricole.
Ainsi, dès lors que l’activité agricole ne justifie pas qu’une présence humaine soit permanente, alors la construction de l’habitation peut être refusée.
Par exemple, il semble peu probable que la construction d’une habitation soit acceptée afin qu’elle puisse permettre d’assurer une surveillance du matériel contre les vols ou les dégradations.
Les travaux qui ne créent pas de surfaces
Les projets qui ne créent pas de surfaces, comme les clôtures ou la modification de l’aspect d’un bâtiment, peuvent y être acceptés.
Pour ces derniers cas, le dépôt d’une déclaration préalable de travaux reste obligatoire.
Cas exceptionnel : le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement d’urbanisme
De manière très exceptionnelle, le changement de destination peut être autorisé pour les bâtiments agricoles ayant un intérêt patrimonial identifié par le PLU/POS.
De tels bâtiments peuvent par exemple passer d’une destination « agricole » à une destination « habitation », ou « commerce ».
Insistons sur le fait que cette possibilité est en réalité rarissime : elle ne concerne que les bâtiments ayant un caractère historique.
Pour les communes non couvertes par un POS/PLU, en principe, le changement de destination d’un bâtiment agricole est toujours accepté, sauf en cas de risque ou lorsque la construction est implantée sur un terrain non viabilisé.
Quelles sont les constructions fréquemment refusées ?
Là encore, tous les éléments présentés ici sont à prendre au conditionnel.
L’idée ici est seulement de présenter les constructions qui peuvent facilement faire l’objet d’un refus.
Les constructions qui ne sont pas nécessaires à l’activité agricole
L’administration peut refuser toutes les constructions dès lors qu’elles ne sont pas nécessaires à l’activité agricole.
Citons par exemple les locaux commerciaux, les bâtiments professionnels ou encore les annexes à l’habitation édifiés sur des terres réservés aux cultures.
D’où l’intérêt de démontrer que le projet de construction est nécessaire à l’activité agricole, si cela est évidemment le cas.
Les bâtiments d’habitation qui ne sont pas nécessaires et/ou liés à l’activité agricole
En principe, il n’est pas possible de construire une habitation en zone agricole ou inconstructible (même un chalet ou une habitation légère), sauf les habitations nécessaires et liées à l’exploitation agricole.
Ainsi, la construction d’une habitation qui n’a aucun rapport avec l’activité agricole sera systématiquement refusé (maison de vacance, résidence secondaire …).
Également, une habitation qui n’est pas nécessaire à l’activité agricole essuiera mécaniquement un refus.
Cas particulier : les centres équestres, box, écuries
La définition des activités agricoles donnée par l’article L.311-1 du code rural s’achève de la manière suivante :
« Il en est de même pour les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacles. »
En théorie donc, seuls les bâtiments destinés à l’exploitation des équidés en vue d’une activité de spectacle ne relèvent pas de l’activité agricole.
Ainsi, un permis de construire en zone agricole devrait être accepté lorsque la demande porte sur la construction d’un centre équestre, car il est réputé constituer un bâtiment à usage agricole (CAA de Marseille du 23 octobre 2009, n° 08MA00409).
De la même manière, un abri à cheval (box) ou une écurie devrait également être autorisé en zone agricole.
En pratique, obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable pour ce genre de construction s’avère souvent un parcours du combattant, dans la mesure où le « statut » des activités équestres reste assez mal admis par certains services instructeurs (au regard de nos retours).
Aussi, et tout particulièrement dans le cadre de ce genre de projets, le dépôt d’un certificat d’urbanisme opérationnel peut permettre de lever toutes ambiguïtés sur la faisabilité de la construction.
En conclusion : construire en zone agricole, possible ou pas ?
En dépit de contraintes souvent fortes, il reste fort heureusement possible de construire en zone agricole, dès lors que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme.
Plus que pour toutes les autres demandes d’autorisation, il importe de justifier la raison d’être du projet, notamment au regard du maintien de l’activité agricole s’il y a lieu.
Ce n’est plus seulement l’implantation du projet ou sa consistance qui doivent être pensés en amont, mais la nature même de la construction.
Plus d’infos sur ce sujet :
Exemple déclaration préalable de travaux extension
Permis de construire véranda : exemple
Le permis de construire : légendes, vérités et contrevérités en questions / réponses
Modification de l’aspect extérieur d’un ERP : quel formulaire déposer ?
Construire sans permis de construire
