Terrasse de plain-pied
En résumé : une terrasse de plain-pied se construit sans formalités préalables.
Le code de l’urbanisme est toutefois trop vague sur l’expression de « plain-pied« . Il est donc plus que recommandé de contacter la mairie avant d’entreprendre la construction de la terrasse.
L’alinéa j) de l’article R.421-2 du code de l’urbanisme dispose que les terrasses de plain-pied sont dispensées de toutes formalités (article modifié par le décret du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme).
De plus, la circulaire du 3 février 2012 (III, I. La définition de l’emprise au sol) précise que :
[…] les terrasses de plain pied, […] ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale.
La superficie d’une terrasse de plain pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse
Le principe est donc posé : une terrasse de plain-pied n’a pas à faire l’objet de démarches administratives.
Il est toutefois possible d’apporter deux réserves.
Qu’est-ce qu’une terrasse de plain-pied ?
Il faut relever que ni circulaire, ni le code de l’urbanisme n’apportent de réponse à cette question : à partir de quelle hauteur au-dessus du sol une terrasse n’est plus considérée comme étant de plain-pied ? Voir ci-après le cas des terrasses surélevées.
Existe-t-il une limite dans les surfaces à construire ?
La construction d’une terrasse de plain-pied est en principe dispensée de formalités. Sauf que les textes sont très imprécis … Seules les terrasses modestes à fleur de sol semblent être exemptées de déclaration, comme celle illustrée ici. Et encore : sous réserve de l’interprétation de l’administration locale et de la localisation du terrain …
Peut-être que la circulaire du 3 février 2012 évacue trop rapidement le problème des surfaces à construire.
En effet, il est assez difficile de concevoir qu’il soit possible d’édifier une terrasse dispensée de formalités sans limites de surfaces.
Par exemple, le règlement d’urbanisme local peut imposer un seuil minimal d’espace vert par terrain, seuil qui peut ne plus être atteint par la construction de la terrasse.
Au final, il semblerait que seules les « simples » terrasses à fleur de sol soient dispensées de formalités.
Dès lors qu’une terrasse est surélevée (même légèrement) ou lorsque les surface à construire sont assez importantes, il est largement préférable de recueillir l’avis de la mairie avant d’entreprendre quoi que ce soit : les « textes » sont beaucoup trop vagues.
Terrasse surélevée
Terrasses sur pilotis, terrasses sur fondations ou encore terrasses en balcon … ce type de terrasses nécessite le dépôt d’une demande d’autorisation de construire.
La difficulté étant que la circulaire du 3 février 2012 vient ajouter une exception à ce principe : les terrasses faiblement surélevées.
En résumé :
- Si la terrasse est surélevée de manière significative (consulter la mairie pour confirmation au regard du projet) :
| Moins de 5 m² | Aucune formalités |
| Entre 5m2 et 20 m2 d’emprise au sol (ou 40 m2 en zone urbaine) | Déclaration préalable de travaux |
| Plus de 20 m2 d’emprise au sol (ou 40 m² en zone urbaine) | Permis de construire |
Le problème, là encore, est qu’aucune définition n’est apportée par les textes quant à l’expression « surélévation significative » …
Terrasse surélevée sans autorisation de construire
La circulaire du 3 février 2012 précise que :
Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.
Au sens de la circulaire du 3 février 2012, les terrasses faiblement surélevées n’ont pas à faire l’objet de démarches administratives. La question est : qu’est-ce qu’une terrasse faiblement surélevée ? Si l’on se réfère au régime antérieur à la réforme de 2007, seules les terrasses de moins de 60 cm au-dessus du niveau du sol n’ont pas à faire l’objet de formalités préalables. Sauf que cette règle n’existe plus … Dans le doute, il convient très clairement de s’informer en mairie.
Le problème demeure, comme vu plus haut : qu’est-ce qu’une surélévation significative ou une fondation profonde ?
Il existait avant la réforme de 2007 la règle des « 60 centimètres », inscrite au code de l’urbanisme : une terrasse n’avait pas à faire l’objet de formalités d’urbanisme dès lors que la hauteur au-dessus du sol n’excédait pas les 60 cm. A savoir que cette règle est parfois inscrite au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS).
Avec la suppression de cette disposition, il est désormais impossible de dégager des critères rationnels permettant de définir ce qu’est une surélévation significative ou non. A fortiori, ces critères devraient largement dépendre du regard porté par les acteurs locaux, ou par le Juge.
Ainsi, bien que la circulaire du 3 février 2012 indique que certaines terrasses « faiblement » surélevées n’ont pas à faire l’objet de démarches administratives, il n’est pas possible de décrire avec fiabilité quelles terrasses sont réellement concernées.
Là encore, seule l’administration locale peut apporter des informations sur les démarches à entreprendre, selon ce qu’elle estime être une élévation significative ou non.
Terrasse surélevée avec autorisation de construire
La construction d’une terrasse surélevée obéit aux procédures de droit commun, à savoir : moins de 20 m² d’emprise au sol = déclaration préalable, plus de 20 m² d’emprise au sol = permis de construire, le seuil étant rehaussé à 40 m2 dans les zones urbaines
Sous réserve donc de ce qu’est une surélévation significative, une terrasse édifiée largement au-dessus du sol naturel doit faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire en fonction de l’emprise au sol créée.
Ce sont alors les démarches de droit commun qui s’appliquent, à savoir :
- Entre 5 m² et 20 m² d’emprise au sol = déclaration préalable de travaux,
- Plus de 20 m² = permis de construire.
Le seuil du permis de construire est majoré à 40 m2 dans les zones urbaines, dès lors que la terrasse consiste en des travaux sur une construction existante.
Fermer une terrasse
Le fait de clore et de couvrir une terrasse consiste à créer de la surface de plancher, au sens de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme.
A ce sujet, il convient de rappeler qu’une surface développe de la surface de plancher dès lors qu’elle est close ET couverte : un plancher seulement clos ou seulement couvert ne développe pas de surface de plancher (voir cet article pour plus d’informations –> surface de plancher).
- Construction nouvelle et terrasse à clore sur bâtiment existant en dehors d’une zone urbaine
| Création de plus de 20 m² de surface de plancher (et d’emprise au sol) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Création de moins de 20 m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol) | DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX |
- Fermeture d’une terrasse sur bâtiment existant, en zone urbaine
| Création de plus de 40 m2 de surface de plancher (et d’emprise au sol) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Création de moins de 40 m² de surface de plancher (ou d’emprise au sol) | DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX |
- Dans tous les cas
Fermer une terrasse nécessite le dépôt d’une autorisation de construire. A noter que même en absence de création de surface de plancher, il est au moins nécessaire de déclarer la modification de l’aspect extérieur du bâtiment en déposant une déclaration préalable de travaux.
Recours obligatoire à l’architecte dès lors que la terrasse à clore fait plus de 20 m² et porte la surface totale après travaux à plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Même en absence de création de surface de plancher, il reste nécessaire de déposer une demande de déclaration préalable de travaux en raison de la modification de l’aspect extérieur du bâtiment.
Plans terrasse
Plans permis de construire terrasse
Dans le cadre de la construction d’une terrasse soumise à permis de construire, il convient de réaliser au moins les plans de droit commun, à savoir :
- PC1 Plan de situation
- PC2 Plan de masse des constructions à créer
- PC3 Plan en coupe du terrain et de la construction
- PC4 Notice décrivant le terrain et présentant le projet
- PC5 Plan des façades et des toitures
- PC6 Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement
- PC7 / PC8. Photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain
Consultez cet article pour plus d’informations : faire les pièces à joindre au permis de construire
Plans déclaration préalable terrasse
Exemple schématique de plan de masse d’une terrasse (cliquez pour agrandir). Il importe notamment de préciser l’emplacement de la terrasse par rapport aux parcelles voisines et à l’alignement.
Sous réserve des pièces exceptionnelles, notamment de la DP 11 « Notice décrivant les matériaux et modalités d’exécution des travaux » à joindre en secteur sauvegardé, il convient de réaliser les plans suivants :
- DP1 Plan de situation
- DP2 Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
- DP3 Plan en coupe du terrain et de la construction
- DP4 Plan des façades et des toitures | facultatif si la DP5 a été réalisée correctement
- DP5 Représentation de l’aspect extérieur | conseillé
- DP6 Document graphique | conseillé si la terrasse est visible depuis l’extérieur du terrain
- DP7 et DP8 Photographies en environnement proche et lointain
Consultez cet article pour plus d’informations : faire les pièces à joindre à la déclaration préalable
Bilan
Il est en réalité très difficile d’être affirmatif quant aux démarches administratives préalables à la construction d’une terrasse.
Selon qu’elle soit considérée de plain-pied ou faiblement surélevée, en fonction de sa consistance (surfaces à construire, présence de fondations profondes…), voire même tout simplement selon la sensibilité de l’administration locale, les formalités peuvent être radicalement différentes.
La réforme des surfaces en urbanisme a peut-être ajouté encore plus de confusion.
Particulièrement, il n’existe plus d’éléments rationnels permettant de déterminer dans quelle mesure une installation peut développer ou non de l’emprise au sol.
Or, c’est justement ce qui pose problème dans le cadre de la construction d’une terrasse, voir par exemple la question écrite n°130063 du 6 mars 2012, sans réponse pour le moment (au 30 mai 2012).
La circulaire du 3 février 2012 réussit l’exploit de rendre encore bien plus opaques les démarches à entreprendre.
En effet, au sens de cette circulaire, les terrasses faiblement surélevées ne développent pas d’emprise au sol. Sauf que la circulaire omet de préciser ce qu’il faut entendre par « surélévation non significative« .
La meilleure des solutions est donc de contacter systématiquement la mairie avant d’entreprendre les travaux. En espérant que la mairie ne commette pas elle-même une erreur d’interprétation …
Questions / réponses
Pas besoin de déclarer une terrasse de moins de 20 m2
VRAI ET FAUX :
Une terrasse surélevée nécessite dans tous les cas d’être déclarée auprès de la mairie.
Le problème étant qu’il n’existe pas de critère précis permettant de déterminer si une terrasse est surélevée ou non. Le risque est alors de considérer une terrasse comme étant de plain-pied, alors qu’elle ne l’est pas aux yeux de l’administration.
A ce titre, il est préférable de s’informer en mairie avant d’entreprendre la construction de la terrasse.
Je n’ai paµµs déclaré ma terrasse : je ne risque rien
VRAI ET FAUX :
Là encore, tout dépend très clairement de la nature du projet.
Si la mairie estime que la terrasse développe de l’emprise au sol, alors il aurait fallu la déclarer dès lors que l’emprise dépasse les 5 m².
La terrasse risque alors d’être considérée comme illégale (voir ici pour plus d’infos –> construire sans permis : risques et sanctions)
Une terrasse peut avoir une incidence sur les impôts locaux (taxe d’habitation)
VRAI :
Les terrasses appartiennent aux éléments secondaires faisant partie d’un local d’habitation (ou professionnel le cas échéant). Or, ces éléments secondaires permettent d’établir la surface pondérée.
La surface pondérée détermine à son tour la valeur locative, qui va elle même permettre de définir le montant de la taxe d’habitation.
Voir les articles 324 L et suivants du Code Général des Impôts, ainsi que ce document issu de la documentation fiscale –> Base d’imposition – détermination de la valeur locative
Plus d’infos sur ce sujet :
Démarches administratives piscine hors-sol : formalités, réglementation et impôts
Construction sans permis de construire : les sanctions
Piscine : calculer l’emprise au sol, la surface de plancher et la surface taxable
Travaux sans permis de construire ni déclaration préalable
Changement de destination – définition et démarches : permis de construire ou déclaration ?