Les démarches à entreprendre pour construire une extension
Les conditions de mise en œuvre de la réforme des extensions ont déjà été traitées dans un article précédent.
De manière plus claire, voici quelles sont les nouvelles démarches à entreprendre pour déclarer la construction d’une extension.
Dans tous les cas :
| Si l’extension porte la surface globale de la construction existante à plus de 170 m² de surface de plancher et si les surfaces de l’extension dépassent le seuil de la déclaration préalable de travaux (entre 20m² et 40 m²) | PERMIS DE CONSTRUIRE : recours obligatoire à l’architecte |
Démarches de droit commun :
| Extension comprise entre 5m² et 20 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Au-delà de 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Dans les zones concernées par la réforme :
| Extension comprise entre 5m² et 40 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Au-delà de 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Précisons que le terme « extension » est peut-être un peu trop abusif.
Selon le décret du 5 décembre 2011, la réforme concerne tous les travaux exécutés sur des constructions existantes.
Le terme extension est en effet à comprendre sous un sens large : il englobe par exemple les vérandas, ou encore, les garages accolés à un bâtiment (voir ci-après).
Quels sont les terrains concernés par cette mesure ?
Les règles de droit des sols applicables au sein d’une commune (ou d’un ensemble de communes) peuvent être fixés par un document d’urbanisme.
Qu’est-ce qu’un document d’urbanisme ?
Pour simplifier, il existe 3 types de document d’urbanisme :
- Le Plan Local d’Urbanisme : PLU
- Le Plan d’Occupation des Sols : POS (l’ancienne forme des PLU)
- Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou l’Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AMVAP)
Source : Memento Francis Lefebvre Urbanisme 2010, 165, principe de constructibilité limitée
Le « document d’urbanisme » ne doit pas être confondu avec « permis de construire » ou « déclaration préalable » .
Qu’est-ce qu’une zone d’un document d’urbanisme ?
Le document d’urbanisme, spécialement le PLU ou le POS, définit différentes zones au sein d’une commune :
- Zone Urbaine ;
- Zone A Urbaniser ;
- Zone Naturelle ;
- Zone agricole.
Quelles sont les zones concernées par la réforme ?
Parmi ces zones définies par un document d’urbanisme, seules les zones Urbaines sont concernées par la réforme des extensions.
En résumé …
Le « seuil » de la déclaration préalable de travaux est porté à 40 m² si :
1. La commune du terrain est réglementée par un document d’urbanisme, notamment par un PLU
2. Le terrain est situé dans un secteur en zone Urbaine
3. Si les travaux sont exécutés sur une construction existante
Dès lors qu’un seul de ces critères n’est pas respecté, alors le projet ne peut pas bénéficier de la majoration du seuil de la déclaration préalable de travaux.
Quels sont les travaux concernés ?
Comme vue plus haut, l’expression « réforme des extensions » est peut-être un peu trop abusive.
En réalité, ce sont tous les travaux entrepris sur une construction existante qui peuvent être concernés par cette mesure.
Toutes conditions étant réunies par ailleurs, la majoration du seuil de la déclaration préalable est donc applicable aux extensions, mais aussi aux projets de véranda, aux projets d’espace de stationnement accolés à un bâtiment existant (garage accolé, auvent, appentis), aux projets de surélévation ou encore aux projets de création d’un étage supplémentaire.
En revanche, les constructions nouvelles ne peuvent pas bénéficier de la majoration du seuil de la déclaration préalable. Les constructions nouvelles sont celles qui sont édifiées en dehors de tout contact d’un ouvrage existant, comme les abris de jardin ou les garages indépendants.
Ces constructions nouvelles obéissent alors aux formalités suivantes (articles R.421-1 et R.421-9 à R.421-12 du code de l’urbanisme) :
| Construction nouvelle (abri de jardin, garage non accolé, ou tout autre bâtiment indépendant d’une construction existante) | |
| Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² | DISPENSE DE FORMALITÉS, sauf en secteur sauvegardé ou dans un site classé (déclaration préalable obligatoire dans ces secteurs) |
| Entre 5 m² et 20 m² de surface de plancher et d’emprise au sol | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| A partir de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol | PERMIS DE CONSTRUIRE |
La suppression des règles relatives à la modification du volume d’une construction existante
La portée de la suppression de ces règles a peut-être été trop largement sous-estimée. Il s’agit pourtant d’une innovation au moins aussi importante que les nouveaux seuils de la déclaration préalable.
Les règles relatives à la modification du volume d’un bâtiment étaient formulées par l’ancien alinéa c) de l’article R.421-14 du code de l’urbanisme, ainsi rédigé :
Sont soumis à permis de construire […]
c) Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
[…]
Pour saisir ce que cela implique, il faut comprendre qu’avant le 1er janvier 2012, cet alinéa pouvait assujettir une extension au permis de construire dès le premier mètre carré construit.
Depuis le 1er janvier 2012, les démarches pour construire une extension semblent plus simples à définir : seules les surfaces à créer conditionnent l’autorisation de construire à déposer, et non plus les modalités d’exécution des travaux.
La suppression de cet alinéa a ainsi permis de mettre fin à une confusion très largement répandue, qui consistait pour certains administrés à penser que seules les surfaces déterminaient les formalités à entreprendre.
C’est désormais effectivement le cas depuis le 1er janvier 2012, en cohérence avec la formule (trop ?) facilement retenue des pétitionnaires : « 20 m² = déclaration préalable, + de 20 m²= permis de construire ».
Aussi, la levée de cet alinéa peut également permettre de mettre un terme à des démarches facilement jugées démesurées par certains administrés (à juste titre).
Par exemple, le rehaussement d’un mur en vue de poser un chien-assis pouvait devoir faire l’objet d’une demande de permis de construire, ce qui a pu être assez délicat à justifier par les services en charge de l’urbanisme, lorsqu’en parallèle, une antenne téléphonique est soumise à déclaration préalable de travaux.
Enfin, la suppression des règles relatives à la modification du volume d’un bâtiment peut contribuer à mettre fin à certaines pratiques douteuses, effectuées en vue d’échapper au permis de construire, tout particulièrement dans le cadre de la construction d’une véranda.
Ces différentes problématiques ne se posent plus désormais.
Au final, sans avoir été spécialement mis en avant, il n’en demeure pas moins que la suppression des règles relatives à la modification du volume d’un bâtiment constitue réellement une clarification des démarches.
Déclaration préalable de travaux extension / véranda : l’intervention de l’architecte n’est pas rendue systématiquement obligatoire
Le nouvel alinéa b) de l’article R.421-14 du code de l’urbanisme dispose que :
« … demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ; »
Cet alinéa signifie que le recours à l’architecte est obligatoire, dans le cadre des travaux entrepris sur une construction existante, si ces deux conditions sont cumulées :
1. Le projet d’extension fait plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher.
2. Le projet porte les surfaces totales du bâtiment existant après travaux à plus de 170 m2 de surface de plancher OU d’emprise au sol développant de la surface de plancher.
Ainsi, dès lors que le projet d’extension ne porte pas les surfaces après travaux à plus de 170 m² ou dès lors que le projet est en dessous de 20m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher, alors le recours à l’architecte n’est pas obligatoire.
Plus d’informations sur le recours obligatoire à l’architecte : Recours obligatoire à l’architecte et emprise au sol
Quelles différences entre une déclaration préalable et un permis de construire ?
Cette interrogation a déjà été abordée sur notre site.
En résumé :
• il n’est pas plus facile d’obtenir l’accord à une déclaration préalable,
• aussi la réalisation d’une déclaration préalable n’est pas forcément plus simple
Au-delà de cela, il faut quand même reconnaitre trois principales « différences ».
Le délai d’instruction est réduit
Le principal argument avancé en faveur de la déclaration préalable consiste à souligner le fait que le délai d’instruction est moins important que pour un permis de construire :
• Délai d’instruction de droit commun pour un permis de construire : 2 mois
• Délai d’instruction de droit commun pour une déclaration préalable : 1 mois
Permis de construire ou déclaration préalable, à rappeler cependant que le délai d’examen du dossier peut être majoré de 1 mois si le terrain est situé dans un secteur protégé, notamment au titre des monuments historiques.
Cela signifie, par exemple, que le délai d’instruction d’une déclaration préalable en secteur sauvegardé est de 2 mois (en parallèle, le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire est également de 2 mois).
L’intervention de l’architecte est facultative pour un projet soumis à déclaration préalable de travaux
Le recours à l’architecte est en principe obligatoire pour élaborer un permis de construire.
En revanche, le recours à l’architecte est facultatif pour un projet soumis à déclaration préalable de travaux.
Aussi, dès lors que le projet d’extension ne dépasse pas les 20 m² de surface de plancher, alors le recours à l’architecte n’est pas requis.
Attention cependant : même en zone Urbaine, le projet d’extension devient soumis à permis de construire s’il dépasse les 20 m² et s’il porte les surfaces du bâtiment après travaux à plus de 170 m² de surface de plancher. Dans ce cas, le recours à l’architecte devient obligatoire.
Source : article R.421-14 b) du code de l’urbanisme
Selon la localisation du terrain, les pièces à joindre à la déclaration préalable peuvent être moins contraignantes
Les pièces de droit commun de la déclaration préalable et du permis de construire sont sensiblement similaires.
En revanche, il est vrai que les pièces à joindre en fonction de la localisation du terrain ou de la nature du projet sont quant à elles, beaucoup plus contraignantes pour un permis de construire que pour une déclaration préalable.
Notamment, si le terrain est situé dans une zone exposée à des risques, le permis de construire doit alors comporter la pièce PCMI 14, qui correspond, grossièrement, à une étude de sol.
En revanche, une telle étude n’est pas à joindre avec la demande de déclaration préalable de travaux.
Autre exemple, l’attestation de prise en compte de l’étude RT 2012 n’est pas à fournir pour un projet soumis à déclaration préalable de travaux.
Ou encore, les pièces PCMI 9/10 (certificat indiquant la surface constructible / certificat attestant l’achèvement des équipements) pour un terrain situé dans un lotissement ne doivent pas être intégrées au dossier de déclaration préalable.
C’est en effet tout un ensemble de ces pièces annexes qui échappent à la déclaration préalable.
Bilan de la réforme des extensions
3 éléments à regretter :
- D’une part, le manque de communication du Ministère du Développement Durable.
Par exemple, au moment où cet article a été rédigé, il n’existe aucun communiqué sur le site du Ministère relatif à cette mesure, qui n’est pourtant pas anodine. Et c’est surement l’absence de communication qui a induit à la diffusion de tout un ensemble d’informations contradictoires.
- D’autre part, peut-être une arrivée un peu trop précipitée de cette mesure. Il aurait par exemple été préférable d’attendre la mise en œuvre de la nouvelle notion de surface de plancher.
- Enfin, le relèvement du seuil des 40 m² pour certains terrains a suscité énormément d’incompréhension, en tout cas au regard de nos retours. Comme cela était prévisible, les expressions « document d’urbanisme » et « zone Urbaine » ne font pas forcément partie du vocabulaire courant de tout un chacun.
2 éléments à souligner :
- La suppression des règles relatives à la modification du volume d’un bâtiment existant.
Cette innovation met un terme à certaines pratiques douteuses. De plus, cela peut permettre d’assurer une « logique » plus facilement saisissable dans les démarches à entreprendre (20 m2 = déclaration préalable de travaux, plus de 20 m2 = permis de construire).
- L’intérêt suscité par le relèvement du seuil de la déclaration préalable. Il y’a eu, semble-t-il, un effet « 40 m 2 », suite à la médiatisation de cette mesure sur les grandes chaines nationales. Il aurait été préférable d’informer également des conditions de mise en œuvre de cette mesure, lesquelles n’ont quant à elles pas été abordées, ajoutant ainsi encore plus de confusion …
Suite à la mise en application de la réforme des extensions, les articles et les exemples traitant de ces projets sont à jour sur notre site.
Plus d’infos sur ce sujet :
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