Une première phase : la préinstruction
On entend par préinstruction la phase d’examen global du dossier à sa réception par l’instructeur. Il évalue, très largement, si la demande est recevable en l’état.
1) Analyse sommaire du formulaire
L’instructeur prend connaissance :
- De la date de dépôt du dossier en mairie, qui marque le début du délai légal d’instruction ;
- De l’identité du demandeur ;
- De l’adresse du terrain du projet, qui permet d’identifier précisément les règles d’urbanisme qui lui sont applicables ;
- du champ juridique du projet : permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager.
C’est à partir de ces premiers éléments d’information que l’instructeur procède à l’enregistrement des dossiers.
2) Analyse sommaire du projet
L’instructeur relève plus précisément le type de travaux ou de construction projetée.
Dans la pratique, un instructeur expérimenté peut savoir à cette étape si une demande est susceptible d’être acceptée ou non.
3) Contrôle de complétude du dossier
Dans un dernier temps, l’instructeur analyse plus en détail la forme du dossier : est-il complet, le nombre d’exemplaires est-il suffisant, intègre t’il l’ensemble des pièces demandées selon la nature des travaux et la localisation du terrain, celles-ci sont-elles exploitables, etc.
C’est en partie le contrôle de complétude qui détermine si le demandeur doit recevoir une notification de pièces complémentaires ou manquantes.
Lorsque la demande n’est pas recevable, l’instructeur transmet une notification pour pièce insuffisante ou manquante. La demande est alors laissée en suspens jusqu’à la réception par l’instructeur des pièces requises ou d’un nouveau dossier.
Vous pouvez consulter la page « les démarches à entreprendre » pour obtenir plus d’informations sur les formes à apporter à la demande.
Le contrôle de complétude marque généralement la transition entre la préinstruction et l’instruction proprement dite.
Le demandeur d’une autorisation de construire est désigné par les expressions :
« pétitionnaire » : ce terme est essentiellement utilisé par les services en charge de l’instruction ;
« administré » : cette désignation revient plus couramment en mairie ;
« maître d’ouvrage » : le maître d’ouvrage correspond plus généralement au bénéficiaire des travaux.
La phase cruciale : l’instruction
À chaque secteur de la commune d’implantation du projet correspondent telles ou telles règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
Ces règles sont détaillées par le règlement d’urbanisme.
Il peut s’agir :
- De la carte communale (qui s’applique d’ordinaire dans les communes faiblement peuplées)
- Ou du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Dans les deux cas, le principe de l’instruction reste globalement le même : elle se fonde sur la comparaison entre le dossier présenté par le demandeur et les règles d’urbanisme applicables au projet.
1. Contrôle de la qualité du demandeur
Documents analysés : formulaire, titre habilitant à construire
De manière très globale, il faut savoir que l’on sépare le droit français en deux branches :
- Le droit privé ;
- Et le droit public.
L’instruction au titre du code de l’urbanisme demeure rattachée au droit public. Ainsi, il faut retenir que toutes les autorisations d’urbanisme sont délivrées en méconnaissance du droit privé, auquel est attaché le droit de propriété.
En conséquence, il n’appartient pas en principe à l’instructeur de contrôler la qualité du demandeur (est-il légalement capable de présenter la demande d’autorisation de construire ?).
Toutefois, l’administration est fondée à effectuer ce contrôle lorsqu’elle connaissance que le projet est susceptible de porter atteinte au droit de propriété.
Par exemple, si le pétitionnaire n’est pas propriétaire du terrain, que l’administration en a connaissance et que l’accord du propriétaire n’est pas joint au dossier, alors l’instructeur est en principe fondé à rejeter la demande.
2. Règles de prospect
Documents analysés : plan de masse, plan en coupe
En architecture, le prospect correspond aux distances mesurées depuis les bâtiments selon leur hauteur et leurs dimensions.
Les règles de prospect sont reprises dans le PLU, le Plan d’Occupation des Sols ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu.
Elles peuvent également être précisées par le Règlement National d’Urbanisme (RNU) si le projet est situé dans une commune sous carte communale.
C’est au regard des règles de prospect que l’instructeur évalue le respect des distances entre :
- Les bâtiments déjà existants ;
- La voie publique ;
- Les emprises publiques ;
- Et les limites séparatives.
Il peut aussi évaluer la compatibilité du projet avec les servitudes administratives, ou s’il est conforme aux hauteurs maximales autorisées.
3. Règles d’assainissement, de salubrité et de sécurité
Documents analysés : plan en coupe, plan de masse, plan de situation
Selon les travaux, le projet doit obéir à des normes définies par les codes de la santé publique et de l’environnement. Par exemple, le terrain doit pouvoir intégrer un dispositif d’assainissement.
Dans tous les cas, le projet ne doit pas constituer une atteinte majeure pour la sécurité, la salubrité ou l’environnement.
Souvent, l’instructeur consulte des services extérieurs (service d’assainissement notamment) qui déterminent si la demande est conforme à ces règles.
4. Règles d’accessibilité et de stationnement (desserte, réseaux)
Documents analysés : plan de masse, plan en coupe, plan de situation
L’instructeur contrôle si le terrain est aisément accessible par les véhicules, en particulier par les véhicules de secours. Il analyse aussi si les places de stationnement sont en nombre suffisant.
De plus, en miroir avec les règles de salubrité, l’instructeur s’assure que le projet est ou peut être raccordé aux réseaux (électricité, gaz, écoulement des eaux) lorsque la nature de la demande l’exige.
5. Règles de qualité paysagère
Documents analysés : plan des façades et des toitures, photographies en environnement lointain et proche, notice descriptive, document graphique, représentation de l’aspect extérieur
Toujours au regard du règlement d’urbanisme, ou selon l’avis des services extérieurs, l’instructeur s’assure que le projet ne porte pas atteinte à la qualité architecturale du site.
6. Règles relatives à la densité d’occupation des surfaces bâties
Documents analysés : formulaire, plan de masse
L’instructeur s’assure de la conformité de la demande avec :
- Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS)
- Et le Coefficient d’Emprise au Sol (CES)
La consultation des services extérieurs
La consultation des services extérieurs fait partie intégrante de la procédure d’instruction. Dans certains cas, la consultation de ces services est obligatoire. Leur avis est bien souvent déterminant quant à la suite à donner au dossier.
C’est notamment le cas du Service Territorial de l’Architecture (STAP) en secteur sauvegardé qui délivre un avis sur le projet par l’intermédiaire de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Si l’avis de l’ABF est négatif, alors le projet est refusé, ou soumis à prescriptions.
L’instructeur peut aussi recourir à diverses consultations extérieures : DRIRE, DIREN, DDASS, etc. Quasiment toutes les institutions d’État qui ont un rapport de près ou de loin avec le projet sont susceptibles d’être associées à la procédure.
Pour l’instructeur, la difficulté est de consulter les services adéquats sans risquer de dépasser le délai légal d’instruction.
Calcul des taxes d’urbanisme applicables
Lorsque le projet est accordé, l’instructeur peut effectuer le calcul des taxes d’urbanisme applicables au projet :
Rédaction de la décision
En fin d’instruction, l’instructeur rédige l’arrêté d’accord ou d’opposition au projet.
L’arrêté est ensuite transmis à l’autorité charger de l’exécuter (le maire), puis auprès du pétitionnaire et du contrôle de légalité des actes (sous-préfecture).
La post-instruction
La procédure ne s’arrête pas à la production de l’arrêt d’accord ou de refus de votre projet.
Au contraire, à charge pour le service instructeur de s’assurer du respect de cet arrêté par le demandeur, par exemple en effectuant un contrôle sur le terrain.
Quelques conseils pour optimiser vos chances de réussir votre demande
Il faut bien retenir que l’instructeur est soumis à une pression constante par le biais du délai légal d’instruction. Aussi, l’instruction peut s’interrompre dès la phase de préinstruction.
De la sorte, pour accroitre les chances de recevoir un accord, il est possible d’apporter les conseils suivants :
- Assurez-vous que le projet est autorisé sur votre terrain ;
- Faites le nécessaire pour produire la totalité des pièces qui sont demandées, et d’en fournir le nombre d’exemplaires requis ;
- Ne négligez pas la mise en forme de votre dossier (utilisez des couleurs plutôt que des photocopies noir et blanc, distinguez bien le formulaire des plans à joindre, identifiez les plans) ;
- Relisez bien votre formulaire pour éviter les risques d’erreurs d’inattention ;
- Soignez le plan de masse, qui constitue la pierre angulaire de votre demande.
L’objectif est d’obtenir un a priori favorable permettant de franchir le cap de la préinstruction. Cette étape franchie, vous aurez clairement beaucoup plus de chances de finir par recevoir un accord.
Téléchargez un exemple de permis de construire ou de déclaration préalable pour accroître d’autant plus vos chances de réussite !
Exemple permis de construire | Exemple déclaration préalable de travaux
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