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Permis de construire ou déclaration préalable : l’établissement d’un dossier est nécessaire
Très concrètement, la demande d’autorisation de construire à déposer en mairie prend la forme d’un dossier, dont le contenu dépend entre autres du régime applicable au projet.
Le dossier comporte :
- Un formulaire CERFA,
- Un formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, introduit au 1er mars 2012,
- Un ensemble de pièces à joindre.
Indépendamment du projet de construction et de la localisation du terrain, les pièces à joindre de droit commun sont les suivants :
- Plan de situation
- Plan de masse
- Plan en coupe du terrain et des constructions
- Notice décrivant le terrain et présentant le projet (dans le cadre d’une demande de permis de construire)
- Plan des façades et des toitures
- Représentation de l’aspect extérieur (dans le cadre d’une demande de déclaration préalable)
- Document graphique
- Photographie en environnement proche et lointain
Le contenu de la demande d’autorisation de construire est notamment précisé par les articles R. 431-5 et suivants et les articles R.431-13 et suivants du code de l’urbanisme.
Permis de construire ou déclaration préalable : quelles différences et points communs ?
Quel que soit le régime qui lui est applicable, la demande d’autorisation de construire doit démontrer que le projet est conforme aux règles de droits des sols.
Ainsi, un permis de construire laissant apparaitre qu’un projet est contraire aux règles d’urbanisme doit être refusé (article L.421-6 du code de l’urbanisme). Une déclaration préalable dans une situation similaire doit faire l’objet d’une opposition (article L.421-7 du code de l’urbanisme). A savoir également que les projets même dispensés de formalités doivent pour autant obéir aux règles de droit des sols (article L.421-8 du code de l’urbanisme).
Par exemple, une demande portant sur la construction d’un abri de jardin incorrectement implanté au regard des règles d’urbanisme sera refusée par l’administration, que le dossier consiste en un permis de construire ou une déclaration préalable.
Par ailleurs, le permis de construire peut faire l’objet d’un retrait par l’administration sous un délai de 3 mois à compter de sa délivrance s’il est illégal (article L.424-5 du code de l’urbanisme). Depuis le 27 mars 2014, la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (loi « ALUR ») permet à l’administration de procéder également au retrait des déclarations préalables de travaux illégales.
Il n’est donc pas forcément plus simple d’obtenir une déclaration préalable qu’un permis de construire.
En revanche, les deux régimes se distinguent sur les éléments suivants :
- Le délai d’instruction d’une déclaration préalable est plus court que celui d’un permis de construire : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour un permis de construire, hors situations de majoration de délai (article R.423-23 du code de l’urbanisme) ;
- Un permis de construire comporte un ensemble plus important de pièces obligatoires qu’une déclaration préalable ;
- Le recours à l’architecte est facultatif dans le cadre de l’établissement d’une déclaration préalable de travaux.
La surface de plancher et l’emprise au sol : deux éléments essentiels permettant de définir le régime applicable aux constructions
Le régime applicable aux constructions est notamment déterminé par la surface développée.
Par le décret du 29 décembre 2011, le législateur a ainsi apporté deux « définitions » de surface :
La surface de plancher
Définie par l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, la surface de plancher se calcule en m² pour chacun des niveaux clos et couvert d’une construction à partir du nu intérieur des façades, en ne prenant pas en compte les vides, trémies, surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80, les espaces de stationnement et les combles non-aménageables.
D’autres déductions sont également applicables : caves ou celliers desservis par une partie commune, locaux techniques des logements collectifs, déduction forfaitaire de 10 % de la surface de plancher totale pour les logements desservis par une partie commune intérieure.
Plus d’informations sur le calcul de la surface de plancher : surface de plancher
L’emprise au sol
L’article R.420-1 du code de l’urbanisme dispose que l’emprise au sol correspond à « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus« .
La circulaire du 3 février 2012 précise que l’emprise au sol, sans être calculée pour chacun des niveaux d’une construction, prend en compte l’épaisseur des murs extérieurs.
Il n’est cependant pas nécessaire de tenir compte des éléments de modénature (éléments décoratifs en façade) ainsi que des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien.
Plus d’informations sur le calcul de l’emprise au sol : emprise au sol
Une autre notion à connaitre : l’emprise au sol constitutive de surface de plancher
Dans le cadre d’un projet de construction d’un bâtiment à usage autre qu’agricole porté par un particulier construisant pour lui-même ou une EARL à associé unique, le seuil de recours à l’architecte s’établit au regard (article R.431-2 du code de l’urbanisme) :
- De la surface de plancher ;
- De la partie d’emprise au sol constitutive de surface de plancher.
Très globalement, l’emprise au sol constitutive de surface de plancher correspond à l’ensemble de l’emprise au sol d’une construction, en ne tenant pas compte des parties qui ne développent pas de surface de plancher (essentiellement des espaces de stationnement).
Prévue par le décret du 7 mai 2012, cette disposition a pour objet de rétablir des conditions de recours à l’architecte similaires à celles appliquées avant la réforme des surfaces issue du décret du 29 décembre 2011.
Des démarches plus contraignantes en secteur sauvegardé
En principe, aucune dispense de formalités n’est possible au sein des secteurs sauvegardés (ou sites classés, réserve naturelle, espaces ayant pour vocation à être classés en parc national et parcs nationaux).
De plus, certains projets relevant de la déclaration préalable sont soumis par exception à permis de construire au sein des secteurs sauvegardés. C’est notamment le cas des panneaux solaires au sol dont la puissance crête est supérieure à 3 Kw/h.
Enfin, l’autorisation de construire est soumise à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) territorialement compétent. Le délai d’instruction est en conséquence majoré de 1 mois supplémentaire (article R.423-4 du code de l’urbanisme).
Bâtiment d’habitation
Il semble pertinent de distinguer les bâtiments d’habitation des bâtiments à usage autres que l’habitation (notamment les bâtiments agricoles), dans la mesure où ces derniers peuvent obéir à certaines dispositions qui leur sont propres.
Maison individuelle
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher supérieure à 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE, recours obligatoire à un architecte |
Depuis le 1er janvier 2013, les nouveaux bâtiments à usage d’habitation sont soumis au respect de la réglementation thermique 2012.
Le dossier de permis de construire doit comporter une attestation de prise en compte de la réglementation thermique.
Maison mitoyenne
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² – cas insolite | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m²} | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher supérieure à 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE, recours obligatoire à un architecte |
Il est préférable de renseigner le formulaire de permis de construire CERFA 13409 dans le cadre de la construction d’une maison mitoyenne. Le délai d’instruction devrait en principe être porté à 3 mois.
Maison accolée à un bâtiment existant
Cette situation atypique se réfère aux projets consistant à agrandir une maison existante en vue de constituer une maison mitoyenne.
Il convient ici d’appliquer le régime applicable aux travaux sur les constructions existantes, dans la mesure où les travaux sont exécutés au contact d’un bâtiment déjà édifié.
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher supérieure à 170 m² après travaux (surfaces à construire ajoutées aux surfaces existantes | PERMIS DE CONSTRUIRE, recours obligatoire à un architecte |
Téléchargez un exemple de permis de construire maison RT 2012
Bâtiment agricole
Les bâtiments agricoles bénéficient d’un régime plus favorable aux dispenses de recours à l’architecte.
Toutefois, contrairement aux bâtiments d’habitation, c’est l’emprise au sol globale qui enclenche le recours à l’architecte, qu’elle développe ou non de la surface de plancher.
Hangar agricole
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m²] | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 800 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE, recours obligatoire à un architecte |
Téléchargez un exemple de permis de construire hangar
Travaux sur construction existante
Le régime juridique applicable aux travaux sur construction existante est précisé par l’article R.421-13 du code de l’urbanisme.
Il convient d’entendre « travaux sur construction existante » de façon très large.
- Travaux
Ce n’est pas tant l’acte de « construire » qui est visé par l’article R.421-13, mais plus généralement le fait d’entreprendre des « travaux », qu’il soit ou non prévu de créer de la surface.
- Construction existante
Les dispositions de l’article R.421-13 ne s’appliquent pas aux « constructions nouvelles », c’est-à-dire aux constructions édifiées en dehors de tout contact d’un ouvrage déjà existant, qui quant à elles sont soumises aux dispositions de l’article R.421-1 du code de l’urbanisme.
Extension d’un bâtiment d’habitation
Le décret du 5 décembre 2011 a modifié le régime applicable aux extensions des constructions existantes : en plus des surfaces à construire, il est nécessaire de prendre en compte la situation juridique du terrain en vue de déterminer les démarches d’urbanisme à entreprendre.
Tous les types de travaux sur construction existante ayant pour effet de créer de la surface de plancher ou de l’emprise au sol sont concernés par ce décret, qu’il s’agisse de projets d’extension proprement dits, mais aussi les projets de :
- Véranda,
- Verrière,
- Création de niveaux supplémentaires (étage, surélévation),
- Garage accolé (même appentis),
- Surélévation,
- Aménagement de combles (transformation de combles non-aménageables en combles aménageables)
Terrain compris dans une zone urbaine, telle que définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 40 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux supérieure à 170 m² (existant + extension > 170 m²) | - DECLARATION PREALABLE si les surfaces de l’extension sont inférieures à 20 m² |
| - PERMIS DE CONSTRUIRE si les surfaces de l’extension sont supérieures ou égales à 20 m² – recours obligatoire à un architecte |
Terrain en dehors d’une zone urbaine (ex. : zone agricole, communes sous carte communale)
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux supérieure à 170 m² (existant + extension > 170 m²) | - DECLARATION PREALABLE si les surfaces de l’extension sont inférieures à 20 m² |
| - PERMIS DE CONSTRUIRE si les surfaces de l’extension sont supérieures ou égales à 20 m² – recours obligatoire à un architecte |
Il est possible de savoir si un terrain est ou non compris dans une zone urbaine définie par un document d’urbanisme (POS/PLU) en contactant la mairie du lieu d’implantation du projet.
Téléchargez un exemple de permis de construire extension ou un exemple de déclaration préalable extension
Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment
La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment doit faire l’objet de démarches préalables, dont le régime applicable est défini par l’article R.421-17 a) du code de l’urbanisme.
Ces dispositions s’appliquent exclusivement aux « bâtiments ». Ainsi, la modification de l’aspect extérieur d’un ouvrage qui ne consiste pas en un bâtiment devrait en principe être exemptée de formalités (par exemple : modification de l’aspect extérieur d’une piscine).
De plus, les travaux entrepris à l’intérieur des bâtiments, sans qu’il soit prévu de création de surfaces, sont également en principe dispensés de formalités (sauf lorsque les travaux sont entrepris à l’intérieur d’un bâtiment historique).
Enfin, la dispense de formalités s’applique également aux travaux de réparation ordinaires et d’entretien d’un bâtiment (R.421-17 1er aliéna du code de l’urbanisme), sous réserve que ces travaux n’aient pas pour effet de modifier l’aspect extérieur. Pour cette dernière situation, la réparation ou l’entretien doit se limiter en une simple restauration à l’état initial, sans modification des matériaux ou des teintes d’origine.
| Modification de l’aspect extérieur d’un ouvrage qui ne consiste pas en un bâtiment (ex. piscine) | AUCUNE FORMALITES |
| Modification de l’aspect intérieur d’un bâtiment, sans création de surface | AUCUNE FORMALITES, sauf situation exceptionnelle (bâtiment identifié par le Plan Local d’Urbanisme, bâtiment d’intérêt patrimonial…) |
| Travaux d’entretien et de réparation ordinaire d’un bâtiment, sans aucune modification de son aspect extérieur | AUCUNE FORMALITES |
| Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment | DECLARATION PREALABLE |
Pour les projets impliquant une création de surface en plus de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment, les formalités d’urbanisme sont déterminées à la fois au regard de l’article R.421-17 a) et f) du code de l’urbanisme.
| Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment + création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine) | DECLARATION PREALABLE |
| Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment + création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Ravalement de façade
Le décret du 27 février 2014, applicable au 1er avril 2014, introduit un régime spécifique aux travaux de ravalement de façade.
Un ravalement de façade est en principe dispensé de formalités. Toutefois, l’article R.421-17-1) du code de l’urbanisme apporte plusieurs exceptions.
Ainsi, les travaux de ravalement de façade entrepris sur un bâtiment localisé dans un « secteur protégé » (dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans un secteur sauvegardé, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, site inscrit, classé, en instance de classement ou travaux entrepris sur un immeuble protégé par un Plan Local d’Urbanisme) doivent être précédés de la délivrance d’une déclaration préalable.
Egalement, les communes conservent la possibilité de soumettre les travaux de ravalement à déclaration préalable, quelle que soit la localisation du bâtiment.
Dans la pratique, la dispense de formalités pour les travaux de ravalement devrait rester relativement rare.
Par ailleurs, au sens de la jurisprudence administrative, les travaux de ravalement consistent en une opération d’entretien ayant pour objet de restaurer l’état d’origine des façades (Conseil d’Etat du 11 juillet 1986, n°55560, mentionné aux tables du recueil Lebon, Cour administrative d’appel de Nancy du 17 avril 2003, n°98NC01752, Cour administrative d’appel de Lyon du 26 juin 2003, n°00LY01764).
Dès lors, des travaux entrepris en façade ayant pour effet d’altérer leur état d’origine, notamment par l’emploi de teintes ou de matériaux différents de l’état initial ou par la pose de revêtements en façade, nécessitent toujours de déposer une déclaration préalable en vertu de l’article R.421-17 a) du code de l’urbanisme relatif aux travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.
| Restauration de l’état d’origine des façades, sans aucune modification de leur aspect | AUCUNE FORMALITES |
| Ravalement de façade ayant pour effet de modifier leur aspect (modification des teintes, matériaux, pose de revêtements) | DECLARATION PREALABLE |
| Ravalement de façade sur un bâtiment compris dans un « secteur protégé » (dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans un secteur sauvegardé, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, site inscrit, classé, en instance de classement ou travaux entrepris sur un immeuble protégé par un Plan Local d’Urbanisme) | DECLARATION PREALABLE |
| Lorsque la commune impose l’obtention obligatoire d’une déclaration préalable pour les travaux de ravalement de façade | DECLARATION PREALABLE |
Téléchargez un exemple de déclaration préalable ravalement de façade ou un exemple de déclaration préalable modification de l’aspect extérieur
Aménagement de combles
Dans le cadre d’un aménagement de combles, il est nécessaire d’entreprendre des démarches administratives au titre du code de l’urbanisme dès lors que les travaux entrainent :
1- une création d’une surface de plancher ;
2- et/ou une modification de l’aspect extérieur du bâtiment.
1. Une création d’une surface de plancher est envisageable dès lors que des travaux consistent à rendre aménageables des combles non-aménageables.
Des combles peuvent être considérés comme non-aménageables en raison de (circulaire du 3 février 2012, I 1.2.2.5) :
- La consistance du plancher inférieur des combles : dès lors que la structure du plancher inférieur des combles ne permet pas de supporter de charge (biens et personnes), alors les combles sont non-aménageables ;
- L’encombrement de la charpente (combles en W).
Il faut en outre rappeler que les surfaces sous une hauteur inférieure à 1m80 ne développent pas de surface de plancher.
En conséquence, le fait de consolider le plancher inférieur des combles, de modifier la charpente (transformation de combles en W en combles en A) ou d’augmenter le volume du bâtiment (rehausse de la toiture) est très largement susceptible d’entrainer une création de surface de plancher.
Attention toutefois à ne pas confondre combles non-aménageables et combles non-aménagés.
Des combles non-aménagés constituent de la surface de plancher, même s’ils sont affectés à aucun usage.
Seuls les combles non-aménageables, cités explicitement par l’article R.111-2 5° du code de l’urbanisme, sont à déduire de la surface de plancher.
De telle sorte qu’un aménagement de combles aménageables mais non-aménagés (comprendre affectés à aucun usage) n’entraine pas de création de surface de plancher, a plus forte raison lorsqu’il n’est pas prévu de modifier la structure du bâtiment à l’occasion des travaux.
2. L’installation, la modification ou la suppression d’un élément d’architecture en façade comme en toiture à l’occasion de l’aménagement de combles consiste en une modification de l’aspect extérieur.
Par exemple, la pose, la suppression ou la modification d’une fenêtre de toit (type velux), d’une lucarne, d’un chien-assis, d’un jour … entraine la modification de l’aspect extérieur du bâtiment qui fait l’objet des travaux.
| Aménagement de combles, sans création de surface de plancher ni modification de l’aspect extérieur du bâtiment (ex. aménagement de combles aménageables mais non-aménagés, sans modification de l’aspect extérieur du bâtiment) | AUCUNE FORMALITES |
| Aménagement de combles, sans création de surface de plancher, mais avec modification de l’aspect extérieur du bâtiment | DECLARATION PREALABLE |
| Aménagement de combles, avec création d’une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m² ou 40 m² en zone urbaine, qu’il soit ou non prévu de modifier l’aspect extérieur du bâtiment | DECLARATION PREALABLE |
| Aménagement de combles, avec création d’une surface de plancher supérieure à 20 m² ou 40 m² en zone urbaine, qu’il soit ou non prévu de modifier l’aspect extérieur du bâtiment | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Aménagement de combles, avec création d’une surface de plancher supérieure ou égale à 20 m², dès lors que les travaux ont pour effet de porter les surfaces totales à plus de 170 m² de surface de plancher | PERMIS DE CONSTRUIRE – recours obligatoire à un architecte |
Etage, surélévation
Terrain compris dans une zone urbaine, telle que définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 40 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux supérieure à 170 m² (existant + étage > 170 m²) | - DECLARATION PREALABLE si les surfaces de l’extension sont inférieures à 20 m² |
| - PERMIS DE CONSTRUIRE si les surfaces de l’extension sont supérieures ou égales à 20 m² – recours obligatoire à un architecte |
Terrain en dehors d’une zone urbaine (ex. : zone agricole, communes sous carte communale)
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux supérieure à 170 m² (existant + étage > 170 m²) | - DECLARATION PREALABLE si les surfaces de l’extension sont inférieures à 20 m² |
| - PERMIS DE CONSTRUIRE si les surfaces de l’extension sont supérieures ou égales à 20 m² – recours obligatoire à un architecte |
Véranda
Terrain compris dans une zone urbaine, telle que définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 40 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 40 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux supérieure à 170 m² (existant + véranda > 170 m²) | - DECLARATION PREALABLE si les surfaces de la véranda sont inférieures à 20 m² |
| - PERMIS DE CONSTRUIRE si les surfaces de la véranda sont supérieures ou égales à 20 m² – recours obligatoire à un architecte |
Terrain en dehors d’une zone urbaine (ex. : zone agricole, communes sous carte communale)
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux supérieure à 170 m² (existant + véranda > 170 m²) | - DECLARATION PREALABLE si les surfaces de la véranda sont inférieures à 20 m² |
| - PERMIS DE CONSTRUIRE si les surfaces de la véranda sont supérieures ou égales à 20 m² – recours obligatoire à un architecte |
Téléchargez un exemple de permis de construire véranda ou un exemple de déclaration préalable véranda
Changement de destination
Au titre du code de l’urbanisme, un projet consiste en un changement de destination dès lors que la destination de l’ouvrage est affecté de l’une vers une des autres catégories suivantes (articles R.123-9 du code de l’urbanisme et R.421-14 c) :
- habitation,
- hébergement hôtelier,
- bureaux,
- commerce,
- artisanat,
- industrie,
- exploitation agricole ou forestière,
- entrepôt,
- constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif
Par exemple, transformer un bâtiment agricole en bâtiment d’habitation consiste en un changement de destination.
En revanche, transformer un garage d’un bâtiment d’habitation en chambre ne peut pas être considéré comme un changement de destination, dans la mesure où « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal » (article R.421-14, dernier alinéa).
Transformer un bâtiment « professionnel » (bureau, commerce, entrepôt, agricole) en un bâtiment d’habitation (ou l’inverse)
| Sans modification de la façade ou des structures porteuses | DECLARATION PREALABLE (article R.421-17 b) du code de l’urbanisme) |
| Avec modification de la façade ou des structures porteuses | PERMIS DE CONSTRUIRE (article R.421-14 c) du code de l’urbanisme) |
Cas particulier : transformation d’un garage en chambre
L’article R.421-17 g) du code de l’urbanisme, introduit par le décret du 27 février 2014, précise les démarches à entreprendre lorsqu’un projet consiste à transformer un local ne développant pas de surface de plancher en local développant de la surface de plancher. Pour ce type de projet, une déclaration préalable est nécessaire à partir de 5 m² de surfaces créées.
Concrètement, un espace de stationnement clos et couvert accolé à un bâtiment ne développe pas de surface de plancher. En conséquence, transformer un tel espace en pièce à autre usage (chambre, cuisine …) revient à créer de la surface de plancher, dès lors que cet espace n’est plus à usage de stationnement. Ce sont ces projets qui entrent dans le cadre défini par l’article R.421-17 g) du code de l’urbanisme.
A rappeler que la transformation d’un garage en pièce à usage d’habitation ne constitue pas un changement de destination, dans l’hypothèse où le local principal consiste en un bâtiment d’habitation.
| Création d’une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m² | AUCUNE FORMALITES |
| Création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² | DECLARATION PREALABLE |
Annexes à l’habitation
Une annexe est à destination d’habitation dès lors qu’elle est édifiée sur un terrain dont le local principal est à destination d’habitation.
Par exemple, sont considérés comme des annexes à l’habitation un abri de jardin, une piscine ou un garage construit sur un terrain dont le bâtiment principal consiste en une maison d’habitation.
Abri de jardin (et assimilés : cabanons, remises, bûcher …)
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher supérieure à 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE, recours obligatoire à un architecte |
En plus de générer de la surface de plancher, un abri de jardin clos et couvert développe de la surface taxable. En revanche, un abri de jardin « ouvert » ne développe ni surface de plancher, ni surface taxable.
Téléchargez un exemple de déclaration préalable abri de jardin
Garage
Les espaces de stationnement développent uniquement de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher, même s’ils sont clos et couverts.
En conséquence, il n’y a pas lieu de prendre en compte les surfaces développées par les espaces de stationnement dans le seuil enclenchant le recours obligatoire à l’architecte.
Garage indépendant (carport, abri voiture, préau ou tout autre bâtiment isolé)
| Emprise au sol inférieure et égale à 20 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Garage accolé (appentis ou tout autre bâtiment accolé
| Emprise au sol inférieure ou égale à 20m², ou 40 m² en zone urbaine | DECLARATION PREALABLE |
| Emprise au sol supérieure à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Téléchargez un exemple de déclaration préalable garage
Piscine
Une piscine ne développe pas de surface de plancher. En revanche, le bassin de la piscine génère de l’emprise au sol.
Piscine non couverte enterrée, semi-enterrée, enterrée
| Bassin inférieur ou égal à 10 m² | AUCUNE FORMALITES |
| BassinBassin de plus de 100 m² de plus de 10 m² pour moins de 100 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Bassin de plus de 100 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Piscine couverte
| Abri dont la hauteur est inférieure à 1m80 | - Bassin inférieur à 10m2 : AUCUNE FORMALITÉS |
| - Bassin supérieur à 10m2 : DECLARATION PREALABLE | |
| Abri dont la hauteur est supérieure ou égale à 1m80 | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Bassin de plus de 100 m², qu’elle que soit la hauteur de l’abri | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Abri de piscine
Le régime applicable à la construction d’un abri de piscine postérieurement à la construction de la piscine et similaire à celui applicable aux châssis et aux serres (source : Ministère du Développement Durable).
En outre, la construction d’un abri de piscine en recul du bassin est susceptible de générer de la surface de plancher, dès lors que l’abri est clos et couvre une surface sous une hauteur supérieure à 1m80 en dehors du bassin de la piscine.
| Hauteur inférieure ou égale à 1m80, sans création de surface de plancher et/ou lorsque la surface de plancher est inférieure à 5m2 | AUCUNE FORMALITÉS |
| Hauteur supérieure à 1m80 et création d’une surface de plancher comprise entre 5m² et 20m | DECLARATION PREALABLE |
| Hauteur supérieure à 1m80 et création de plus de 20m² de surface de plancher | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Hauteur supérieure à 4m, qu’il y ait ou non création de surface de plancher (principe des châssis et serres) | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Dans un secteur sauvegardé, quelle que soit la hauteur | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Téléchargez un exemple de permis de construire piscine sous abri
Aménagement de terrain
Clôture
En principe, en dehors des secteurs sauvegardés, la pose d’une clôture de terrain est dispensée de formalités. Par exception (fréquente), il appartient au conseil municipal de soumettre les projets de clôture à autorisation préalable (article R.421-12 du code de l’urbanisme).
| Clôture en secteur sauvegardé | DECLARATION PREALABLE |
| En dehors d’un secteur sauvegardé | - En absence de délibération en conseil municipal : AUCUNE FORMALITES |
| - Dès lors que le conseil municipal a décidé de soumettre à autorisation la pose d’une clôture : DECLARATION PREALABLE |
Téléchargez un exemple de déclaration préalable clôture
Mur
Selon leur hauteur, leur nature et la localisation du terrain d’implantation, la construction d’un mur peut être soumise à l’obtention d’un accord préalable.
Attention toutefois : dès lors que le mur consiste en une clôture de terrain, alors le projet est soumis au régime relatif aux clôtures, lequel s’établit en fonction de la localisation du terrain et de la délibération en conseil municipal, sans tenir compte de la hauteur du projet.
| Mur de moins de 2 mètres de hauteur, en dehors d’un secteur sauvegardé | AUCUNE FORMALITES |
| Mur de soutènement | AUCUNE FORMALITES |
| Mur d’une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres de hauteur | DECLARATION PREALABLE |
| Mur édifié dans un secteur sauvegardé | DECLARATION PREALABLE |
Terrasse, dalle
Au regard du code de l’urbanisme, il apparait qu’une terrasse ou « plate-forme » de plain-pied est dispensée de formalités administratives (article R.421-2 j) du code de l’urbanisme).
En outre, la circulaire du 3 février 2012 précise qu’une terrasse ne présentant ni surélévation significative au-dessus du sol ni fondations profondes ne développerait pas d’emprise au sol (circulaire du 3 février 2012, III 1. « la définition de l’emprise au sol »). De fait, elle serait exclue de toute demande d’autorisation préalable à sa construction.
Pour autant, une construction même dispensée de formalités doit obéir aux règles d’urbanisme. Aussi, la circulaire du 3 février 2012 n’apporte aucun critère permettant de distinguer les terrasses présentent une surélévation significative (développant donc de l’emprise au sol), de celles faiblement surélevées (ne développant pas d’emprise au sol).
Il est donc préférable de déposer systématiquement une demande d’autorisation de construire en vue de s’assurer de la conformité de la terrasse au regard des règles de droit des sols, sauf éventuellement dans le cadre de la construction d’une terrasse strictement à fleur de sol.
| Terrasse de plain-pied ou faiblement surélevée, sans fondations profondes | AUCUNE FORMALITES – en principe |
| Terrasse surélevée et/ou présentant des fondations profondes | - Emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² : DECLARATION PREALABLE |
| - Emprise au sol supérieure à 20 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE |
Installations
Antenne, poteau, pylône
En ce qui concerne ce type d’ouvrage, le législateur introduit la notion de hauteur en vue de définir leur régime juridique applicable.
| Hauteur inférieure ou égale à 12 m et emprise au sol inférieure ou égale à 5 m² | AUCUNE FORMALITES |
| Hauteur inférieure ou égale à 12 m et emprise au sol supérieure à 5 m² sans excéder 20 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Hauteur supérieure à 12 m et emprise au sol inférieure ou égale à 5 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Hauteur inférieure ou égale à 12 m et emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Hauteur supérieure à 12 m et emprise au sol supérieure à 5 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Eolienne
Les éoliennes bénéficient d’un régime indépendant à celui applicable aux ouvrages style antenne, poteau, pylône.
| Hauteur inférieure à 12 m | - Dans un secteur sauvegardé : DECLARATION PREALABLE |
| - En dehors des secteurs sauvegardés : AUCUNE FORMALITES | |
| Hauteur supérieure ou égale à 12 m | PERMIS DE CONSTRUIRE |
Panneau solaire
Il convient de distinguer les panneaux solaires autoportants installés au sol des panneaux solaires (photovoltaïques) implantés en toiture d’un bâtiment.
Panneau solaire au sol
| Puissance crête inférieure à 3 kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 mètres en dehors des secteurs sauvegardés | AUCUNE FORMALITES |
| Puissance crête inférieure à 3 kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol est supérieure à 1,80 mètres en dehors des secteurs sauvegardés | DECLARATION PREALABLE |
| Puissance crête supérieure ou égale à 3 kilowatts et inférieure ou égale à 250 kilowatts, quelle que soit la hauteur au-dessus du sol | DECLARATION PREALABLE |
| Puissance crête supérieure à 250 kilowatts, quelle que soit la hauteur au-dessus du sol | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| En secteur sauvegardé | - Puissance crête inférieure à 3 kilowatts : DECLARATION PREALABLE |
| - Puissance crête supérieure ou égale à 3 kilowatts : PERMIS DE CONSTRUIRE |
Panneau solaire en toiture
DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX
Les installations types antenne, éolienne ou panneau solaire implantées en toiture d’un bâtiment doivent être précédées d’une déclaration préalable de travaux dans la mesure où ces équipements ont pour effet d’en modifier son aspect extérieur.
Serre, châssis
En raison de leur architecture particulière, les serres et châssis, qu’ils soit destinés à un usage professionnel ou privatif, obéissent à un régime particulier au titre du code de l’urbanisme.
| Hauteur inférieure à 1,80 m | AUCUNE FORMALITES |
| Hauteur comprise entre 1,80 m et 4 m et dont la surface au sol est inférieure à 2 000 m² | DECLARATION PREALABLE |
| Hauteur supérieure à 1,80 m et dont la surface au sol est supérieure à 2 000 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Hauteur supérieure à 4 m | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Serre de production : hauteur supérieure à 4 m et surface au sol supérieure à 2 000 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE – recours obligatoire à un architecte |
Pergola
Pergola autoportante
Une pergola autoportante édifiée en dehors de tout contact d’un ouvrage existant obéit au régime applicable aux constructions nouvelles.
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher supérieure à 170 m²) | PERMIS DE CONSTRUIRE, recours obligatoire à un architecte |
Pergola accolée
Une pergola accolée à une construction existante est soumise, fort logiquement, au régime applicable aux travaux sur constructions existantes. Elle bénéficie en conséquence d’une majoration du seuil de la déclaration préalable dès lors que le terrain est compris dans une zone urbaine.
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m², ou 40 m² dans une zone urbaine | DECLARATION PREALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m², ou 40 m² dans une zone urbaine | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher après travaux supérieure à 170 m² (bâtiment + pergola accolée > 170 m²) | - DECLARATION PREALABLE si les surfaces de la pergola accolée sont inférieures à 20 m² |
| - PERMIS DE CONSTRUIRE si les surfaces de la pergola accolée sont supérieures ou égales à 20 m² – recours obligatoire à un architecte |
Tonnelle
| Surface de plancher et emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE |
| Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE |
| Surface de plancher ou emprise au sol constitutive de surface de plancher supérieure à 170 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE, recours obligatoire à un architecte |
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