Généralités
L’autorisation de construire ne sanctionne pas les règles de droit privé
L’accord du permis de construire ou de la déclaration préalable montre qu’un projet est conforme aux règles administratives et servitudes d’urbanisme (article L.421-6 du code de l’urbanisme).
En revanche, il ne démontre pas que celui-ci respecte les dispositions civiles, notamment celles relatives aux servitudes de droit privé.
De telle sorte qu’une autorisation d’urbanisme peut légalement être accordée quand bien même un projet porte atteinte aux règles de droit privé, notamment celles issues du code civil.
La distinction entre les règles civiles et celles relatives aux autorisations de construire tire son origine du principe d’indépendance des législations (CE 1er juillet 1959, Sieur Piard, Rec. CE, p. 413), dont l’atout serait à la fois de garantir une meilleure stabilité juridique des autorisations de construire et un délai d’instruction suffisamment raisonnable (Candelier, AN n°448, 18/09/2012).
Les principales difficultés pour un demandeur néophyte est d’une part de prendre connaissance de l’existence du principe d’indépendance des législations, et d’autre part d’intégrer le fait qu’une autorisation de construire ne se substitue pas aux règles de droit privé, sauf lorsqu’elles en offrent la possibilité.
Pour simplifier, il est possible de retenir que :
- L’autorisation de construire montre exclusivement qu’un projet respecte les règlements d’urbanisme ;
- Pour cette raison, l’agent public en charge de l’examen de l’autorisation de construire n’a pas à contrôler le respect des servitudes civiles ;
- Qu’il revient au seul déclarant de s’assurer lui-même de la conformité du projet à l’égard des règles de droit privé, notamment celles relatives aux servitudes civiles et à la mitoyenneté.
Définition servitude
De façon très générale, une servitude (ou service foncier) correspond à une charge incombant à une propriété, dite « fonds servant » au profit d’une autre propriété, dite « fonds dominant ».
Définition mitoyenneté
La mitoyenneté peut s’apprécier comme étant un droit de propriété exercé sur un mur ou une clôture édifiée en ligne séparative de deux fonds voisins. Ainsi, la mitoyenneté représente un statut d’indivision des murs et clôtures formant la séparation des fonds.
Le code civil distingue un ensemble de servitudes :
- Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux, dites servitudes naturelles ;
- Les servitudes établies par la loi ;
- Les servitudes établies par le fait de l’homme
Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux
Servitude d’écoulement des eaux naturelles
Cette servitude, établie de fait en raison des caractéristiques topographiques des terrains, intéresse l’écoulement naturel des eaux naturelles : eaux pluviales, de source, issues de la fonte des neiges … (article 640 du code civil).
Ainsi, Le propriétaire d’un fonds inférieur est obligé de recevoir les eaux naturelles s’écoulant naturellement depuis les fonds supérieurs :
Sauf convention contraire, les propriétaires des fonds ne peuvent pas procéder à des aménagements ayant pour effet d’aggraver la servitude. La jurisprudence montre par ailleurs que l’écoulement naturel des eaux pluviales ne constitue pas un trouble anormal de voisinage (Civ., 3è, 2 février 2000, n°97-14935).
Dès lors que le propriétaire du fonds supérieur aggrave la servitude, il devient alors redevable d’une indemnité auprès du propriétaire du fonds inférieur (article 641 du code civil).
Cette servitude ne s’applique pas :
- Aux eaux artificielles : eaux ménagères, vannes ;
- Plus généralement : aux eaux dont l’écoulement a été altéré par la main de l’homme.
Dans tous les cas, l’article 641 du code civil ne fait pas obstacle aux travaux modifiant l’écoulement des eaux naturelles sans créer de servitude ni l’aggraver lorsqu’elle existe.
De plus, en raison de cette servitude, il est permis que les eaux pluviales régulièrement déversées sur un terrain depuis l’égout d’un toit (article 681 du code civil) puissent s’écouler naturellement vers le fonds voisin (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 novembre 1972, 71-10.699).
Au regard des autorisations de construire :
L’administration peut délivrer une autorisation de construire au bénéfice d’un projet ayant pour effet d’aggraver la servitude d’écoulement des eaux naturelles, dès lors que celui-ci est conforme aux règles d’urbanisme.
Cet accord ne vaut toutefois pas pour dérogation au code civil : il montre exclusivement que le projet obéit aux seules dispositions d’urbanisme.
En cas de litige portant sur la servitude, il revient aux tiers intéressés de saisir le Juge civil.
Bornage et droit de se clore
L’article 646 du code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. ».
Également, le code civil pose le principe permettant au propriétaire de clore son terrain (article 647 du code civil).
La clôture du terrain ne doit néanmoins pas porter atteinte au droit de passage ni à l’écoulement naturel des eaux naturelles (articles 647 du code civil et 682 du code civil).
En outre, la clôture ne doit pas constituer un abus de droit, dont la finalité serait de porter un préjudice intentionnel au propriétaire voisin (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 9 mai 2001, 99-13.45).
Au regard des autorisations de construire :
L’instructeur de la demande d’autorisation de construire n’a pas à apprécier le fait qu’une clôture constitue ou non un abus de droit. Il appartient au seul Juge civil de statuer sur ces litiges d’ordre privé.
Le rôle de l’instructeur se limite à examiner la conformité de la clôture au regard des dispositions introduites par la réglementation administrative (document local d’urbanisme), notamment celles relatives à la hauteur et à l’aspect extérieur.
Par ailleurs, l’instructeur n’a pas à contrôler l’exactitude du bornage du terrain tel que présenté dans la demande, essentiellement au plan de masse et au plan en coupe. D’autant plus que le déclarant certifie que les informations délivrées sont exactes (cadre « engagement du demandeur » des formulaires d’urbanisme).
Les servitudes établies par la loi
Murs et clôtures mitoyennes
Mitoyenneté des murs
Tout mur servant de séparation entre bâtiments ou entre cours et jardins est présumé mitoyen, sauf titre ou marque du contraire (article 653 du code civil).
Marque de mitoyenneté et de non-mitoyenneté
Le code civil définit des caractéristiques architecturales permettant de statuer sur le caractère mitoyen ou non d’un mur ou d’une clôture (article 654 du code civil - indépendamment de l’existence d’un titre).
Ainsi, il y a « marque de non-mitoyenneté » lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.
En marge, les extraits cadastraux représentent :
- Les murs mitoyens en faisant figurer deux traits courts de part et d’autre de la ligne séparative ;
- Les murs non-mitoyens par un seul trait court placé sur la ligne séparative du côté du propriétaire du mur.
Ouvrage adossé à un mur mitoyen
Tout copropriétaire peut construire un ouvrage adossé à un mur mitoyen (article 657 du code civil), sous réserve d’obtenir le consentement de l’autre copropriétaire, ou, à son refus, de s’assurer que l’ouvrage ne soit pas nuisible à ses droits (article 662 du code civil).
Exhaussement d’un mur mitoyen
Également, tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen (article 658 du code civil), aux conditions que les travaux ne portent pas atteinte à un droit du voisin et/ou à une réglementation.
Ainsi, la responsabilité de l’auteur d’un exhaussement d’un mur mitoyen est susceptible d’être engagée lorsque les travaux constituent un trouble anormal de voisinage (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 18 juillet 1972).
Ouvertures sur un mur mitoyen
À moins qu’un accord n’intervienne entre les parties, les ouvertures dans un mur mitoyen sont en principe interdites, qu’il s’agisse de vues ou de simples jours (article 675 du code civil).
Au regard des autorisations de construire :
Il n’appartient pas à l’instructeur de la demande d’autorisation de construire de vérifier :
- Du caractère mitoyen ou non d’un mur (une jurisprudence montre toutefois qu’il revient à l’administration d’exiger la production par l’auteur de la demande de permis de construire soit d’un document établissant qu’il est le seul propriétaire du mur, soit du consentement de l’autre copropriétaire, dès lors que le mur est réputé mitoyen – Cour administrative d’appel de Bordeaux, 1ère chambre – formation à 3, 15/03/2012, 11BX00653 )
- Que les travaux dont il fera l’objet (construction adossée à un mur mitoyen ou exhaussement du mur) seront entrepris conformément aux dispositions du code civil ;
- Que les travaux peuvent consister ou non en un trouble anormal de voisinage, telle qu’une privation d’ensoleillement.
Mitoyenneté des clôtures séparatives
À défaut de preuve contraire, toute clôture édifiée en limite séparative de deux propriétés privées est réputée mitoyenne (article 666 du code civil).
En l’absence de règlement particulier ou d’usage reconnu (comme l’existence d’un règlement d’urbanisme), la hauteur des clôtures séparatives entre les propriétés voisines doit être d’au moins (article 663 du code civil) :
- 3,20 m dans les villes de 50 000 habitants ou plus ;
- Et de 2,60 m dans les villes de moins de 50 000 habitants.
Les propriétaires de fonds contigus peuvent toutefois convenir d’une hauteur différente.
La clôture du terrain ne doit pas porter atteinte au droit de passage et à l’écoulement naturel des eaux naturelles (articles 647 et 682 du code civil), en plus de ne pas constituer un abus de droit ayant pour effet de créer un préjudice intentionnel.
Au regard des autorisations de construire :
Les règles relatives à l’aspect extérieur des clôtures peuvent être précisées au travers :
- Du Plan d’Occupation des Sols (POS) ou du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ;
- Du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
- Ou encore par le règlement du lotissement.
L’instruction de la demande d’autorisation de construire s’effectue exclusivement au regard de ces différents documents, qui peuvent tout à fait exposer des règles de hauteur plus restrictives que celles exposées par le code civil.
Distance des plantations par rapport aux lignes séparatives
En absence de règlement particulier, le code civil impose une distance minimale entre les plantations et la ligne séparative du fonds (en dehors des plantations formant mitoyenneté).
Ainsi (article 671 du code civil) :
- Une distance de 2 mètres doit être respectée entre la ligne séparative et une plantation de plus de 2 mètres de hauteur.
- Une distance de 0,50 mètres doit être respectée entre la ligne séparative et une plantation d’une hauteur inférieure ou égale à 2 mètres.
Il est possible de procéder à des plantations en espaliers de chaque côté du mur séparatif sans qu’il ne soit nécessaire de respecter les distances imposées par le code civil, elles ne doivent pas toutefois dépasser la crête du mur.
Dans tous les cas, aucune branche ne doit dépasser sur la propriété voisine.
Au regard des autorisations de construire :
Le règlement d’urbanisme local peut imposer des règles relatives à l’éloignement entre les plantations à haute tige et les constructions existantes, lesquelles se substituent à celles du code civil (Rép. Marleix : AN 09/07/2001, n° 45185, article 671 du code civil : « à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants … à défaut de règlements et usages [...] » et article R.123-9 du code de l’urbanisme).
En l’absence d’une telle règle inscrite au règlement d’urbanisme, le demandeur doit alors se conformer aux prescriptions du code civil à l’égard de l’éloignement des plantations. Toutefois, il n’appartient pas à l’instructeur de contrôler la conformité de l’emplacement des plantations à l’égard du code civil.
Dans tous les cas, il revient au demander de préciser, s’il y a lieu, l’emplacement des plantations à créer, supprimées ou maintenues, à la fois dans la notice paysagère accompagnant la demande de permis de construire (article R.431-8 du code de l’urbanisme) ainsi que sur le plan de masse (article R.431-9 du code de l’urbanisme). Il ne semble toutefois pas nécessaire d’y faire apparaitre de façon systématique la hauteur des plantations, notamment lorsqu’il n’existe aucune disposition relative à l’emplacement des plantations inscrite au document d’urbanisme, ou encore lorsque le projet n’impacte pas les plantations existantes.
Servitudes de vue
Une vue consiste en un aménagement à partir de laquelle un propriétaire peut regarder vers un fonds voisin.
Il peut s’agir d’un aménagement ouvert (une brèche en façade), ou fixe et fermé (fenêtres).
Ainsi, les fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées et fenêtres de toit ou châssis de toit offrant une vue vers le fonds voisin sont considérées comme des vues.
De même, les plateformes, balcons et terrasses et plus généralement, toute forme d’exhaussement du terrain peuvent être considérées comme des vues (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 novembre 1983, 82-14.155).
Le code civil dispose qu’une distance minimale doit être respectée entre la vue et le fonds voisin selon qu’il s’agisse d’une vue droite ou oblique :
- Vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de la fenêtre (parement extérieur du mur), le rebord extérieur du balcon ou celui de la terrasse et la limite séparative ([article 678 du code civil-https://www.legifrance.gouv.fr/code...]) ;
- Vue oblique : 0,60 m minimum, calculée à l’angle de l’ouverture la plus proche de la limite séparative (article 679 du code civil).
Il est en principe impossible de pratiquer une ouverture offrant une vue vers le fonds voisin sur un mur bâti en limite séparative, qu’il soit mitoyen ou privatif, sauf convention contraire entre les voisins (article 675 du code civil).
Les servitudes de vue ne peuvent être exercées qu’entre deux propriétés directement contigües (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 mars 1989, 87-16.753).
Cas particulier des jours de souffrance
Jours de souffrance (article 677 du code civil – cliquez pour agrandir)
Les « jours de souffrance » consiste en des ouvertures laissant passer la lumière sans offrir de vue (article 676 du code civil).
Uniquement destinés à offrir un apport lumineux, les jours de souffrance sont à « verre dormant » : ils sont fixes, opaques et ne peuvent pas être ouverts.
Jour sur mur mitoyen
Sauf consentement du copropriétaire, il n’est pas permis de créer un jour sur un mur mitoyen (article 675 du code civil).
Jour sur mur non-mitoyen en limite de propriété
Le code civil dispose qu’un propriétaire a la possibilité de pratiquer un jour de souffrance sur un mur non-mitoyen en limite de propriété.
L’article 677 du code civil montre que ces jours (ou fenêtres opaques) doivent être implantés :
- En rez-de-chaussée : à 2,60 m au-dessus du plancher ou sol de la chambre à éclairer,
- Étages supérieurs : à 1,90 m au-dessus du plancher.
Au regard des autorisations de construire :
Les servitudes de vue n’ont pas à être prises en compte dans le cadre de l’instruction d’une demande d’autorisation de construire.
Il appartient au seul déclarant de s’assurer que les vues ou jours de souffrance respectent les dispositions du code civil.
Le propriétaire voisin peut quant à lui toujours demander la suppression d’un jour ou d’une vue irrégulière par voie amiable ou contentieuse auprès du Juge civil.
A remarquer que de façon générale, les rédacteurs des documents d’urbanisme ont tendance à reprendre les règles civiles relatives aux vues et jours de souffrance au règlement d’urbanisme.
Égout du toit
L’égout du toit correspond aux conduits fixés au bord inférieur d’une toiture afin de permettre l’écoulement des eaux de pluie (gouttières).
L’article 681 du code civil dispose que les eaux pluviales doivent s’écouler :
- Depuis l’égout du toit sur le terrain du propriétaire ;
- Et/ou depuis l’égout du toit vers la voie publique.
Le code civil interdit au propriétaire de faire verser les eaux de pluie depuis l’égout du toit vers le fonds voisin (voir également : Cour de Cassation, Chambre civile 2, du 3 mars 1966).
En revanche, pour rappel, la jurisprudence considère licite l’écoulement des eaux pluviales issues d’un égout du toit d’un fonds vers un autre fonds voisin (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 novembre 1972, 71-10.699 et Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 mai 1976, 75-10.074).
Au regard des autorisations de construire :
Au même titre que les servitudes de vue, de façon très générale, les rédacteurs des documents d’urbanisme ont tendance à inscrire au règlement d’urbanisme ces dispositions issues du code civil.
Droit de passage
Le propriétaire d’un terrain sans accès immédiat sur la voie publique ou dont l’accès est insuffisant peut solliciter un droit de passage auprès du propriétaire du fonds voisin, lequel reçoit une indemnité en contrepartie (article 682 du code civil).
Le droit de passage prévu par le code civil n’est pas limitatif : il peut ainsi concerner les passages souterrains nécessaires à l’installation de canalisations ou de réseaux (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 14 décembre 1977).
Le droit de passage doit à la fois :
- Etre pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé vers la voie publique …
- … sous réserve qu’il s’agisse de l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant.
Lorsque l’enclave provient du fait personnel du fonds enclavé, par exemple à la suite de travaux, le droit de passage ne peut pas être invoqué (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 juin 1992, 90-19.610).
Au regard des autorisations de construire :
Mise en garde : les paragraphes suivants sont très clairement à prendre sous réserve du document d’urbanisme (les règlements d’urbanisme étant en théorie propre à chaque commune), de la localisation du terrain et de l’existence de dispositions particulières interdisant la construction (zone agricole, dépassement de coefficient d’occupation des sols, zone inondable ou zone classée, etc.) :
De façon très générale, un terrain ne peut pas être constructible, bien entre autres cas de figure, lorsque la demande montre qu’il ne satisfait pas aux règles d’accès prévues par le règlement d’urbanisme.
Dans ce cadre, le propriétaire doit, le cas échéant, réussir à obtenir un droit de passage aménagé sur le fonds voisin, dans les conditions déterminées par l’article 682 du code civil et sous réserve qu’il ne s’agisse pas d’un service à l’avantage (ou imposé) à la personne (article 686 du code civil).
Le tracé et les dimensions de la voie privée ainsi que la localisation de la voie publique peuvent être illustrés sur le plan de masse accompagnant la demande d’autorisation de construire.
S’il y a lieu, notamment lorsqu’elle est ouverte à la circulation et/ou contiguë à la voie publique, l’emprise du droit de passage doit obéir aux règles de voirie.
Ainsi, la voie privée doit être aménagée de manière à répondre aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie, de la protection civile. À cet effet, le règlement d’urbanisme peut imposer une largeur minimale.
Dans tous les cas, il ne revient pas à l’instructeur de vérifier que le droit de passage a été établi conformément aux dispositions du code civil. Il se borne à contrôler la conformité du projet au regard des règles d’urbanisme, sur la foi des informations délivrées par le déclarant. En cas de litige portant sur le droit de passage, tous les tiers intéressés demeurent libres de saisir le Juge civil.
En marge : le « tour d’échelle »
Le « tour d’échelle » consiste pour le propriétaire d’un fonds au droit d’accéder à un autre fonds immédiatement voisin afin d’engager les travaux d’entretien courant et de réparation de sa propriété.
Ce droit s’apprécie de façon restrictive, ainsi, il concerne exclusivement les réparations d’immeubles existants. En conséquence, il ne peut pas s’exercer pour un projet de construction nouvelle (Rép. Rolland : Assemblée Nationale 09/01/2007, n° 75162).
La jurisprudence montre ainsi qu’il est possible de pénétrer temporairement sur un terrain voisin en cas de nécessité afin de procéder à des travaux de réparation d’un mur existant (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 avril 1982).
Les servitudes du fait de l’homme
Les servitudes du fait de l’homme » définies par les articles 686 à 710 du code civil précisent les conditions d’établissement, d’acquisition et d’extinction des servitudes.
Ces dispositions n’ont pas de lien direct à l’égard des autorisations d’urbanisme, aussi elles sont brièvement exposées ici à titre d’information.
Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens
Le code civil offre la possibilité aux propriétaires de fonds d’établir toutes formes de conventions de servitudes, dès lors qu’il s’agit bien de servitudes établies à un fonds et pour un fonds, pourvu qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public (article 686 du code civil).
En conséquence, ne constituent pas des servitudes tous services imposés ou en faveur de la personne.
Servitudes urbaines et rurales
Les servitudes sont établies (article 687 du code civil) :
- Pour l’usage des bâtiments : il s’agit des servitudes urbaines ;
- Pour l’usage des fonds de terre : il s’agit des servitudes rurales.
Servitudes continues et discontinues
Les servitudes peuvent être (article 688 du code civil) :
- Continues : il s’agit des servitudes dont l’usage est ou peut être continuel, « sans avoir besoin du fait actuel de l’homme » : les conduites d’eau, les égouts ou encore les vues ;
- Discontinue : il s’agit des servitudes qui nécessitent l’intervention ponctuelle de l’homme pour être exercées : droit de passage, puisage.
Servitudes apparentes et non apparentes
Les servitudes peuvent être (article 689 du code civil) :
- Apparentes : il s’agit des servitudes visibles du fait d’ouvrages extérieurs (porte, fenêtre) ;
- Non apparentes : il s’agit des servitudes sans signes extérieurs visibles (interdiction de bâtir sur un fonds ou selon une hauteur déterminée).
Comment s’établissent les servitudes
Servitudes continues et apparentes
Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent (article 690 du code civil) :
- Par la convention des parties (par titre),
- Par la prescription trentenaire, uniquement lorsqu’il s’agit de servitudes continues et apparentes
Prescription trentenaire
La prescription trentenaire consiste en un mode d’acquisition des servitudes résultant du fait de l’homme (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 mai 1996, 94-10.378). Elle court à partir de l’achèvement des ouvrages et signes extérieurs.
La prescription ne s’applique pas aux servitudes discontinues. Par exemple, la servitude d’écoulement des eaux usées, qui est une servitude discontinue, ne peut pas s’acquérir par prescription trentenaire (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 février 1995, 93-13.093).
Également, la servitude de passage ne peut pas s’acquérir par prescription. Toutefois, l’assiette ainsi que le mode de passage s’établissent par un usage continu de 30 ans (article 685 du code civil). L’indemnité à charge du fonds dominant est en revanche prescriptible.
Servitudes continues non apparentes et servitudes discontinues apparentes ou non apparentes
Les servitudes continues non apparentes ainsi que les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par la convention des parties.
Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due
Le code civil permet au bénéficiaire d’une servitude d’entreprendre à ses frais tous les ouvrages pour en user et la conserver (articles 697 et 698 du code civil).
Pour autant, le droit de servitude est exercé uniquement dans les limites des conventions établies et sans aggraver la servitude ni dans le fonds dominant ni dans le fonds servant (article 702 du code civil).
En contrepartie, le propriétaire du fonds dominant ne peut entreprendre des aménagements qui tendent à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode (article 701 du code civil).
Comment les servitudes s’éteignent
Les servitudes cessent dès lors que :
- Les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (article 703 du code civil), elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user (article 704 du code civil) – sauf prescription trentenaire ;
- Le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main (article 705 du code civil) ;
- Par le non-usage pendant trente ans (article 706 du code civil).
Plus d’infos sur ce sujet :
Glossaire des termes de l’urbanisme
Déclaration de travaux et déclaration préalable de travaux : définition
Exemples de permis de construire et déclaration préalable mis à jour suite aux formulaires 1er…
Construction sans permis de construire : les sanctions
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