Précision très importante avant de poursuivre la lecture de cet article : tous les travaux, mêmes mineurs, sont au moins soumis à déclaration préalable dès lors que le terrain est en secteur sauvegardé ou tout autre secteur protégé : aire de mise en valeur du patrimoine, site classé, inscrit, réserve naturelle, etc… (voirart. R.421-2 du code de l’urbanisme, 1er alinéa).
Travaux d’entretien ou de réparation ordinaires
Les travaux qui consistent à entretenir ou à réparer des éléments déjà existants sont dispensés de toutes formalités préalables (article R.421-17 du code de l’urbanisme, premier aliéna).
Par exemple, les travaux de nettoyage de toiture n’ont pas à être déclarés en mairie. Ou encore, la réparation ordinaire d’éléments vitrés n’a pas à faire l’objet d’une déclaration quelconque.
Pour autant : les dispenses de formalités concernent exclusivement les travaux qui consistent à entretenir ou à réparer, sans entrainer de modification de l’aspect extérieur du bâtiment.
De telle sorte qu’il est nécessaire d’entreprendre des formalités au titre du code de l’urbanisme dès lors que les travaux de réparation consistent à remplacer un élément de composition par un autre dont l’apparence n’est pas strictement similaire. Ces travaux relèvent en effet du régime de la déclaration préalable, prévue par l’article R.421-17 a) du code de l’urbanisme.
Exemples de travaux d’entretien exemptés de formalité :
- Nettoyage des mousses de toitures ;
- Entretien des aménagements extérieurs ;
- Entretien des clôtures.
Exemples de travaux soumis à déclaration préalable :
- Remplacement d’une fenêtre PVC par une fenêtre bois ;
- Remplacement d’une porte pleine par une porte vitrée ;
- Remplacement des tuiles plates par des tuiles mécaniques.
Travaux intérieurs
Ce présent paragraphe ne concerne pas les travaux intérieurs dans les immeubles visés par un PSMV – AMVAP/AVAP et/ou les bâtiments inscrits (dont l’aménagement intérieur peut nécessiter le dépôt d’un permis de construire).
Les travaux d’aménagement de l’intérieur d’un bâtiment peuvent également être dispensés de toutes formalités au titre du code de l’urbanisme.
La pose d’une nouvelle cloison, la création d’un escalier ou encore la démolition d’un plancher n’a pas à faire l’objet d’une déclaration préalable.
Néanmoins, la création d’une surface de plancher à l’occasion de l’aménagement de l’intérieur d’un bâtiment requiert systématiquement d’entreprendre des démarches au titre du code de l’urbanisme, dès lors que les surfaces prévues excèdent les 5 m².
Aménagement de combles :
L’aménagement de combles doit faire l’objet d’une déclaration préalable si les travaux sont de nature à modifier l’aspect extérieur du bâtiment ou s’ils prévoient de créer de la surface de plancher (voir notre article « aménager ses combles » pour plus d’informations).
Aménagement en sous-sol :
L’aménagement en sous-sol est en principe dispensé de toutes formalités, dès lors que les travaux ne consistent pas en une création de surface de plancher.
| Aménagement de combles et aménagement du sous-sol | |
| Modification de l’aspect extérieur ou création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² | Déclaration préalable de travaux ou permis de construire |
| Aménagement intérieur sans création de surface de plancher ET sans modification de l’aspect extérieur | Aucune formalité |
Constructions nouvelles
Plusieurs conditions doivent être combinées pour qu’une construction nouvelle puisse être dispensée de permis ou de déclaration.
Conditions de hauteur des constructions
La hauteur de la construction nouvelle doit être inférieure ou égale à 12 mètres, ou 1,80 m lorsque la construction consiste en un châssis ou une serre.
Conditions de surfaces à construire
Les surfaces du bâtiment doivent être inférieures à 5m² de surface de plancher et d’emprise au sol.
Modalités d’exécution des travaux
Ajoutons à ces conditions les modalités d’exécutions des travaux.
Ainsi, une construction accolée à un bâtiment existant (comme un appentis) ou intégré (comme une extension) nécessite au moins de déposer une déclaration préalable, car de tels ouvrages entraînent forcément une modification de l’aspect extérieur du bâtiment, ainsi qu’éventuellement une création d’emprise au sol. Un permis de construire peut par ailleurs être exigé.
| Construction d’une surface de moins de 5m² pour une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres | Aucune formalité |
| Construction d’une surface de plus de 5m² , quelle que soit la hauteur | Autorisation préalable obligatoire |
| Installation dont la hauteur est supérieure à 12 m | Autorisation préalable obligatoire |
| Construction accolée à un bâtiment existant | - Déclaration préalable : modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment et/ou création de surfaces |
| - Permis de construire : dès création de plus de 20 m² de surfaces ou plus de 40m² si le terrain est situé dans une zone urbaine d’une commune soumise à document d’urbanisme (PLU, POS) |
Reconstruction après sinistre
Gare à une idée reçue.
La reconstruction après sinistre est totalement possible dans les 10 ans qui suivent, ou même après d’ailleurs.
Le permis de construire ou la déclaration préalable n’a d’ailleurs aucune probabilité d’être refusé, sauf éventuellement lorsque la construction détruite a été édifiée irrégulièrement.
MAIS : la reconstruction après sinistre doit tout de même être précédée d’une demande d’autorisation de construire. De plus, le plan local d’urbanisme peut interdire formellement la reconstruction après sinistre.
Au final, la reconstruction après sinistre ne constitue surement pas une astuce infaillible permettant de construire sans permis.
| Reconstruction après sinistre | Demande d’autorisation obligatoire |
Murs
La construction d’un mur est dispensée de déclaration en mairie uniquement lorsque la hauteur est inférieure à 2 mètres. Dès lors que la hauteur du mur est supérieure ou égale à 2 mètres, il doit alors faire l’objet d’une déclaration préalable.
En outre, un mur à usage clôture de terrain obéit en conséquence au régime relatif aux « clôtures ».
De telle sorte que ce n’est plus le critère de hauteur qu’il convient de prendre en compte, mais l’existence (ou non) d’une délibération prise en conseil municipal soumettant les projets de clôture à autorisation préalable.
Enfin, un mur édifié sur un terrain situé dans un secteur sauvegardé doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, qu’il consiste ou non en une clôture et quelle que soit la hauteur envisagée.
| Construction d’un mur de moins de 2m de hauteur, hors secteur sauvegardé, sites naturels, parc national | Aucune formalité (sauf si le mur est une clôture, auquel cas la déclaration préalable peut être requise sous réserve d’une délibération en conseil municipal) |
| Construction d’un mur de soutènement | Aucune formalité |
| Construction d’un mur de plus de 2 m de hauteur | Construction d’un mur de plus de 2 m de hauteur |
| Construction d’un mur dans un secteur sauvegardé, site naturel, parc national | Déclaration préalable |
Les aménagements extérieurs
Allée, dalle bétonnée
La construction d’une allée ou d’une dalle bétonnée à fleur de sol devrait être exemptée de formalités.
Il reste toutefois conseillé de prendre contact avec la mairie avant d’engager quoi que ce soit.
Construction d’une terrasse sans permis ni déclaration
Terrasse de plain-pied
En principe, une terrasse de plain-pied ne serait pas à déclarer, car non constitutive d’emprise au sol.
Attention toutefois : dès lors que la terrasse est surélevée ou présente des fondations profondes, alors elle développe de l’emprise au sol. Une déclaration préalable en mairie devient ainsi requise.
Consultez cet article pour plus d’information : terrasses de plain-pied
| Création d’une allée qui ne développe pas d’emprise au sol | En principe : aucune formalité |
| Construction d’une terrasse plain-pied qui ne développe pas d’emprise au sol et qui ne présente pas de fondations profondes | En principe : aucune formalité |
| Conseil important : en ce qui concerne la construction d’une terrasse ou d’une allée, il est plus que préférable de consulter la mairie afin de se renseigner sur ses exigences en matière de respect des règles de droit des sols | |
Précision sur la règle des 60 cm :
Avant 2007, la construction d’une terrasse à moins de 60 cm au-dessus du terrain naturel pouvait être exemptée de toutes formalités sous certaines conditions.
Contrairement à une idée encore très répandue, la règle des 60 cm au-dessus du sol n’existe plus depuis 2007.
Aussi, une terrasse de moins de 0,60 cm peut quand même avoir à faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable, selon qu’elle présente des fondations profondes.
Les piscines
Une piscine dont le bassin est inférieur ou égal à 10 m² n’a pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire.
De plus, une piscine gonflable dont la superficie du bassin est supérieure à 10 m² peut également être dispensée de formalités dès lors qu’elle n’est pas utilisée pendant un période continue supérieure à 3 mois. Au-delà, la déclaration préalable en mairie devient obligatoire.
| Piscine gonflable dont la superficie du bassin est inférieure ou égale à 10m² | Aucune formalité |
| Piscine gonflable dont la superficie du bassin est supérieure à 10m² et dont l’installation est supérieure à 3 mois | Déclaration préalable |
Les constructions temporaires
Les constructions temporaires n’ont pas à être déclarées uniquement dès lors que la durée d’occupation des sols n’excède pas 3 mois.
spensé
Pour autant, les constructions temporaires sont de toute formalité compte tenu de l’usage auquel elles sont destinées.
Consultez cet article pour plus d’informations sur les constructions « provisoires » –> constructions provisoires (temporaires et saisonnières) : démarches
| Constructions temporaires | Aucune formalité si la durée d’installation est inférieure à moins de 3 mois |
Les jeux d’extérieur
Rien indique dans le code de l’urbanisme que les jeux d’extérieur style balançoire ou toboggan soient à déclarer en mairie, sauf dans l’absolu s’il est prévu d’installer un élément d’une hauteur supérieure à 12 mètres.
| Jeux d’extérieur | Aucune formalité si hauteur inférieure ou égale à 12 m |
| Jeux d’extérieur de plus de 12 m de haut | Déclaration préalable |
Cas très particulier des cabanons de jardin pour enfants
D’après les textes, dès lors que le cabanon fait plus de 5 m2, il apparait nécessaire de déposer une demande de déclaration préalable en mairie.
Toujours au regard de la législation relative au droit des sols, et bien que cela puisse paraitre un peu démesuré, un cabanon pour enfants reste soumis aux mêmes règles d’urbanisme que celles applicables aux autres constructions.
| Cabanon pour enfants d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures à 5 m² | Aucune formalité |
| Plus de 5 m² | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m2 (cas fort insolite) | Permis de construire |
Les constructions sans fondations, invisible de la voie publique, ni des voisins
Les constructions établies à même le sol, isolées de l’extérieur et des tiers restent soumises à la réglementation de droit commun en urbanisme.
Il est totalement faux de croire que de telles constructions puissent être édifiées sans permis ni déclaration.
Bilan
Les conditions pour construire sans permis ni déclaration sont tellement restrictives qu’elles ne s’appliquent que de façon très exceptionnelle. En réalité, le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable constitue en principe l’étape incontournable pour obtenir le droit de construire.
De plus, bien qu’une construction puisse être dispensée de formalités, il n’en demeure pas moins qu’elle doit se conformer aux règles d’urbanisme (art. L.421-8 du code de l’urbanisme), notamment celles relatives à l’implantation et à l’aspect extérieur des bâtiments.
Au final, il apparait vain de rechercher une astuce administrative permettant de construire sans formalités.
Plus d’infos sur ce sujet :
Construire sans permis de construire
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