Réponse : Question très délicate, souvent évoquée de manière implicite sur le forum.
Il ne semble pas exister de moyens légaux d’échapper au permis de construire, sauf erreur ou omission.
Échapper au permis de construire grâce à la notion de surface de plancher
Certains demandeurs ont pu tenter de jouer sur la notion de surface de plancher, qui doit être close et couverte.
Partant du principe qu’un bâtiment non clos ou non couvert ne développe pas de surface de plancher, alors le permis de construire ne serait pas requis.
Sauf que le législateur a en parallèle introduit « l’emprise au sol », qui a justement pour objectif de contrôler les constructions qui ne forment pas de surfaces de plancher.
Le décret du 29 décembre 2011 précise que :
« La notion d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. »
Il semble donc inutile de lorgner de ce coté là.
Échapper au permis de construire grâce à la notion d’emprise au sol
Une autre piste, plus coriace, évoquée par un contributeur du forum d’Urbinfos :
1. Un garage peut développer exclusivement de l’emprise au sol (art. R.111-2 4) du code l’urbanisme : les espaces de stationnement sont à déduire de la surface de plancher).
2. L’emprise au sol correspond à une projection au sol. La construction devrait être surélevée au-dessus du niveau du sol pour qu’une telle projection soit possible (circulaire du 3 février 2012, III.1. Définition de l’emprise au sol).
3. Un garage construit en dessous du niveau du sol ne forme donc pas d’emprise au sol. Un tel garage ne devrait donc pas à être déclaré.
Ce raisonnement est d’autant plus troublant que le site extranet du Ministère du Développement Durable confirme que les constructions souterraines ne créent pas d’emprise au sol.
Il faut préciser qu’il s’agit ici de constructions au sens général, non explicitement des espaces de stationnement.
Dans tous les cas, sauf erreur, il semble fort peu probable qu’un tel raisonnement soit recevable par l’administration.
Il est par exemple possible d’opposer le cas des piscines enterrées ou semi-enterrées, dont l’assise du bassin va créer de l’emprise au sol au sens de la circulaire du 3 février 2012.
A rappeler également que les espaces de stationnement, souterrains ou non, sont taxés forfaitairement par emplacement. Or, c’est la délivrance d’une demande d’autorisation de construire qui est le fait générateur de la taxe d’aménagement.
Enfin, le site extranet du Ministère du Développement Durable semble indiquer qu’une construction qui affleure le sol constitue dans tous les cas de l’emprise au sol, selon le raisonnement suivant :
« Il n’y a pas de contradiction entre le fait de dire d’un côté que les piscines sont de l’emprise et de dire de l’autre que les constructions enterrées n’en sont pas. Les constructions enterrées ne sont pas constitutives d’emprise au sol dès lors qu’elles n’affleurent pas au niveau du sol, c’est à dire, que l’on ne les voit pas du tout lorsque l’on est sur le terrain.
Ce n’est donc pas le cas d’un bassin de piscine qui a une emprise permanente et visible sur le terrain.
C’est cette distinction qui différencie les constructions enterrées et les bassins de piscine et conduit à un traitement différent : les premières ne sont pas de l’emprise alors que les seconds en sont. » (site extranet du Ministère du Développent Durable)
Mais il n’en demeure pas moins vrai que le cas des garages souterrains nécessite plus de précisions.
Jouer avec les mots du code de l’urbanisme
L’autre solution parfois proposée est de jouer avec l’article R.421-1 du code de l’urbanisme, qui est souvent mal interprété.
Voici cet article :
Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :
a) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-2 à R. 421-8-1 qui sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ;
b) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-9 à R. 421-12 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
Cet article, qui revient fréquemment en message privé, doit être interprété de manière déductive :
Si une construction est nouvelle :
- Alors elle est soumise à permis de construire,
- Sauf lorsqu’elle relève de la déclaration préalable,
- Si elle n’est pas dispensée de formalité au titre du code de l’urbanisme.
Il n’y a semble-t-il rien d’autre à comprendre de cet article.
